“주택시장의 안정적 관리를 위하여 시장 모니터링과 점검을 철저히 하겠다”

지난 10월 10일 국토교통위원회 국정감사 업무보고 때 김현미 국토교통부 장관이 한 말이다.

집권 2년차로 접어든 정부는 집값 안정을 위해 연이어 부동산 대책을 쏟아 냈고 최근에는 ‘8.2부동산대책’, ‘9.13부동산대책’, ‘9.13부동산대책 후속조치’ 등을 연이어 발표했다. 이들 대책의 공통점은 집값 급등지역에 주택 공급을 늘려서 집값을 안정화 시키겠다는 것이다.

현재 주택시장은 지방중소도시 보다는 서울, 광역시 등 대도시로 수요가 집중되고 있어 정부도 이러한 분위기를 인지, 서울 인접지역에 신규 택지를 공급하는 등 공급을 늘리려 하고 있다.

서울, 대구, 광주 등 도시들 강세 지속… 도심 찾는 수요 많아

서울시는 매년 공급부족이 지적되고 있다. 새 아파트 공급의 60~70% 이상을 차지하는 정비사업들에 대한 규제가 강화되면서 공급이 크게 늘지 못하다 보니 상대적으로 많은 수요로 인해 집값이 오르고 있다.

최근에는 주택도시보증(HUG)에서 고분양가를 이유로 분양보증 승인을 늦추고 있어 서울 분양물량은 8월 이후로는 월간 일반분양 물량이 100가구가 채 되지 않고 있다. 그렇다 보니 분양만 하면 로또분양이 될 것이라는 기대감도 크다.

지방 대도시(광역시 등)들도 도심 쪽으로 수요가 몰리고 있다. 부동산시장 분석업체 부동산인포가 부동산114의 주요시도 월간 아파트매매가 변동률을 분석한 결과 대구, 광주 등은 월간 아파트 매매가 상승률이 플러스를 기록해온 반면 경북, 충북 등은 마이너스 변동률을 기록했다. 지방 중소도시들의 경기 상황이 좋지 못하다 보니 일자리가 많은 대도시로 수요가 유입되면서 광역시 등 도시지역 집값이 오른 것으로 분석된다.

분양시장은 부산, 대구, 광주, 대전 등에서 호조세를 이어가고 있다. 부산 동래 래미안 아이파크, 부산 북구 e편한세상 금정산, 대구 수성의 힐스테이트범어, 광주 남구 주월양우내안에 등 도심에 공급됐던 단지들 대부분이 높은 청약경쟁률을 기록하며 청약이 마감됐다.

이 같은 대도시, 도심지의 인기에 대해 부동산인포 권일 리서치팀장은 “다양한 인프라를 잘 갖춘 도시 내 도심지역은 다양한 기업들도 분포해 직장을 위해서도 입주하려는 수요가 많아 주택공급이 웬만큼 늘지 않으면 집값 크게 하락이 어렵고, 설사 조정이 있었어도 회복도 빠르다”고 말했다.

도심에 주택공급을 효과적으로 할 수 있는 방법은 없나?

최근 서울시는 서울시가 보유한 유휴부지나 유휴철도부지 등에 공동주택을 공급하겠다고 밝혔다. 다만 개별 부지 면적만 놓고 보면 유휴철도부지가 크지만 한국도시철도공단, 코레일 같은 기관 등과 협의 돼야 할 부분도 있어 실제 공급은 다소 늦어질 가능성이 높다.

지방도시 도심에는 정비사업이나 조합 사업 등 여러 방식을 통해 주택공급이 되고 있다. 도심의 경우 소유자들이 많고 지분관계가 복잡한 경우가 많아 단기간에 공급을 늘리기 어려운 부분도 있어 기존에 업무용 건물이 있었다거나 호텔 같은 숙박시설이 있던 곳을 매입, 자체 사업을 통해 100% 일반분양을 하기도 한다.

제약이 많은 주거지역 보다 용적률 확보가 수월한 상업지역 등 활용도 높아

도심지역은 용적률, 건폐율, 층고 등의 제약이 심한 경우가 많다. 덜 짓는 만큼 수익이 낮아지는 만큼 개발에 어려움이 따르기도 한다.

일반주거지역이라면 용적률이 최고 300% 이하로 제한되지만 상업지역의 경우 최소 용적률이 300% 이상부터 시작 돼 많은 주택을 공급하고 층고를 다양하게 할 수 있다. 지난 7월 박원순 서울시장이 여의도 개발을 언급할 당시 주거, 상업지역이 혼재 된 여의도를 상업지역으로 종상향을 하고 통합 개발하겠다는 것도 그런 맥락으로 볼 수 있다.

상업지역 내 공동주택은 주로 주상복합 형태로 들어선다. 이미 초고층 형태의 고급 주상복합 아파트들이 서울, 부산, 대구 등 대도시 곳곳에 분포하고 있다. 도심 내 상업지구를 적절히 활용한다면 도심지역에 주택을 마련하려는 소비자들 수요를 상당수 커버할 수 있다.

원스톱라이프 선호 트렌드 확산… 주거복합 단지들도 관심

최근 한곳에서 간편하게 다양한 것을 해결하는 것을 선호하는 원스톱 라이프가 생활 트렌드로 확산되면서 주거복합 단지들을 찾는 수요가 많다. 이들은 아파트(또는 주상복합 아파트) 이외에 오피스텔, 오피스, 상업시설 등은 물론이고 전시, 공연시설 같은 문화시설까지 함께 들어서기도 한다.  

이들 주거복합단지는 도심의 업무, 상업지구 등에 위치하고 기관, 호텔, 대형마트 등 이전부지 등의 개발을 통해 들어서기도 한다. 올해 분양했던 서울 강남구 논현 아이파크(강남YMCA 이전부지), 경기 분당 더샵 파크리버(가스공사 이전부지), 부산 동래 더샵(호텔 이전부지), 대구 힐스테이트 범어 센트럴(업무용 빌딩 부지) 등이 그렇게 공급됐다.

부동산인포에 따르면 이들 주거복합 단지 도심 지역에 주거복합 단지는 하반기에도 공급이 이어진다. 당장 이달 부산에서는 대림산업이 동래구 연산동에 e편한세상 연산 더퍼스트(아파트 455가구, 오피스텔 96실)를 분양한다. 부산지하철 1,3호선 연산역 역세권이다. 시청, 국세청 등의 행정타운과 법조타운이 가깝고 문화·상업시설 인접해 원스톱 라이프가 가능하다.

12월에는 세종시에서 한신공영이 한신더휴 리저브Ⅱ(아파트 596가구, 상업시설 등)를 분양한다. 세종시 중앙행정타운과 인접해 있으며 학군, 상업시설 등도 가깝다. 대방건설도 동탄2신도시에 대방디임시티(아파트 531가구, 오피스텔 820실 등)를 연내 분양한다. 동탄역 역세권이며 중심상업지구 상권을 이용하기 쉽다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “시중엔 여전히 많은 부동자금이 있고 특히 수도권 등 택지조성에 따른 토지보상도 앞으로 이뤄지면 부동산시장으로 자금이 몰릴 가능성이 높다”라면서 “결국 수요가 있는 곳에 다시 수요가 몰리는 양상으로 시장이 전개 돼 대도시 도심권에 공급되는 신규 아파트들에 대한 관심이 높아질 것”이라고 말했다.

김부성 기자  news@kpci.co.kr

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