정부가 최근 쇠퇴한 도시를 되살리는 도시재생 뉴딜사업을 발표했다. 이에 따르면 앞으로 5년간 전국 250곳에 청년창업 공간과 복합 문화시설 등 도시재생 혁신거점이 조성된다. 이 가운데, 투기 수요가 집중되는 서울이 도시재생 뉴딜사업 대상지로 포함될지 업계의 이목이 집중되고 있다.

지난 3월 27일 국토교통부에 따르면 정부는 도시재생 뉴딜 로드맵을 통해 5년간 500곳에서 도시재생 뉴딜사업을 시행하고 이 가운데 절반인 250곳의 사업지 내에 혁신거점을 조성하겠다고 밝혔다.

혁신거점은 청년창업 지원 시설 100곳과 유휴 국·공유지, 노후 공공청사 등을 활용한 도심 내 문화·창업 등 복합시설 50곳, 문화체육관광부 등 다른 부처와 협업을 통해 지역의 역사·문화 자원을 활용하는 관광시설 등 특화시설 100곳 등이다. 혁신거점에는 시세 50% 이하의 저렴한 임대료로 들어갈 수 있는 창업 인큐베이팅 사무실과 시세 80% 이하로 공급되는 공공임대상가가 각 100개소씩 들어선다.

선진국 수준 생활 인프라 확충

국토부는 노후 주거지를 쾌적한 주거환경으로 정비하기 위해 도시재생 사업지에 마을 도서관이나 커뮤니티 시설 등 선진국 수준의 생활 인프라를 확충하도록 하는 최저기준도 마련한다. 자율주택과 가로주택 등 소규모 정비사업을 활성화하기 위해 주택도시기금을 융자해주고 통합지원센터를 설립하는 등 지원책을 가동한다. 이와 함께 도시재생 뉴딜로 인해 원 거주민이 터전에서 쫓겨나는 젠트리피케이션이 발생하지 않도록 사업지 선정 시 임대료 인상폭을 제한하는 등의 협약 체결을 의무화하는 방안도 추진한다.

국토부는 올해 도시재생 뉴딜사업지 투기수요를 차단하기 위해 사업 신청→선정→착수 등 3단계에 걸쳐 도시재생 뉴딜사업 대상 지역과 인근 지역의 주택가격을 살펴본 뒤 과열 시 사업대상에서 제외한다. 선정단계에서는 해당 지자체가 투기방지 및 부동산가격 관리대책을 사업계획에 포함하도록 해 평가에 반영한다.

이어 지난 4월 10일 국토부는 한국감정원 본사에서 자율주택정비사업 통합지원센터 개소식을 갖고 본격적으로 도시재생 뉴딜 주거재생사업에 착수했다.

자율주택정비사업은 2~3명의 집주인(10필지 미만)이 뜻을 모아 노후주택을 허물고 새로운 주택을 건설하는 소규모 정비사업으로, 재개발 등 전면철거 사업과 달리 원하는 사람만 사업에 참여해 주민 갈등을 예방할 수 있다.

그리고 주거 내몰림도 최소화할 수 있는 등 도시재생 뉴딜사업의 중요 사업수단으로 주목받아 왔다. 다만, 사업 규모가 작고 자율주택정비사업에 대한 주민 개개인의 전문성이 부족해 주민 스스로의 힘만으로 사업을 원활히 추진하는 데에 다소 어려움이 예상된다.

이에 자율주택정비사업 통합지원센터를 전국 4개소에 개소하고, 가설계 및 사업성 분석, 건축사·시공자 추천, 착공 및 이주 지원까지 모든 과정을 지원하는 통합지원 상담업무를 실시한다.

이번 로드맵에는 투기 광풍이 부는 서울이 포함되지 않아 향후 포함될지 주목되고 있다. 서울 집값 상승이 도시재생 뉴딜사업의 일환인 도시정비사업 주도로 이뤄진 만큼 도시재생 뉴딜사업 대상지로 선정되는 것 자체가 호재로 작용할 것이라는 인식이 박혔기 때문이다. 이에 오는 8∼9월 도시재생 뉴딜 대상지가 선정되면 대상 지역이나 인근 부동산 지역이 급물살을 타며 부동산시장 상황에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.

서울시, 도시재생 메카로 위상 정립

도시재생사업의 원조 격인 서울시는 도시재생 메카로서 위상을 되찾기 위해 팔을 걷어붙였다.

중앙정부가 도시재생을 전국으로 확산시킨다고 하면서도 정작 서울시는 지원대상에서 배제할려는 현 상황을 타개하기 위해서다.

서울시가 ‘서울형 도시재생’의 방향과 구체적인 추진전략을 담은 도시재생 최상위 법정계획인 ‘2025 서울시 도시재생전략계획’을 새로운 트렌드와 정책·제도적 변화를 반영해 변경한다고 17일 밝혔다.

서울시는 이를 통해 지난 7년간 도시재생 경험과 노하우를 집적해 ‘서울형 도시재생’ 미래 추진방향에 해당하는 ‘서울시 도시재생 기본방침’을 지자체 최초로 수립하는 한편, 정부의 도시재생 뉴딜 정책 방향과의 정합성도 고려한다는 방침이다.

변경안의 구체적인 내용을 살펴보면, 이번 계획에서는 국가와의 분권협력, 정부-서울시-자치구 간의 역할이 정립된다. 이에 따라 재생이 시급하고 잠재력이 높은 지역은 도시재생 뉴딜사업(국비지원)을 공모하는 내용을 담아 마중물 예산 규모와 유형도 함께 조정될 전망이다.

그동안 공공 주도, 공동체 역량 강화에 집중됐던 도시재생사업 방향도 주민·민간이 주도하고 공공은 지원하는 가운데 지역분권, 일자리 창출, 지속가능성을 담보하는 내용으로 변경된다.

기존 서울형 도시재생의 범위를 도시재생활성화지역(13개) 위주에서 그 외 지역까지 확대, 역세권 청년주택·소규모 정비사업·전통시장 활성화 같은 다양한 도시계획사업과 연계해 시너지를 내도록 하기 위함이다.

아울러 기본방침에는 서울형 도시재생의 비전 및 목표, 5대 권역별(도심권·동남권·동북권·서남권·서북권) 도시재생 구상 등이 담긴다.

기존 서울형 도시재생은 초기 공동체 역량 강화에 집중했다면, 앞으로의 서울형 도시재생은 ‘시민이 행복하고 지역이 활력 있는 도시재생 특별시, 서울’이라는 비전 아래 ▲국가와의 분권·협력 ▲일자리 창출 ▲안전한 정주환경 ▲지속가능한 미래 등 네 가지 목표 달성에 초점이 맞춰진다.

또 5대 권역별 도시재생 구상은 최상위 도시재생 법정계획이라는 위상을 고려, 생활밀착형 도시계획인 ‘2030 서울생활권계획’을 포함하고 최근 발표된 국토교통부 ‘도시재생 뉴딜 로드맵’이 반영된다. ‘광역교통 개선계획’은 물론 ‘풍수해 저감 종합대책’과 ‘안전관리 기본계획’ 등 안전·방재 분야의 서울시 계획까지 반영해 권역차원의 통합적인 재생방향이 제시될 예정이다.

이 밖에도 확대·다양화되는 도시재생사업을 뒷받침하고 그동안 도시재생사업 추진 과정에서 나타난 애로사항을 해소해 사업 추진에 효율성을 높이는 방향으로 전략계획 내용이 신설 또는 변경된다.

우선 도시재생사업의 특성을 반영해 계획 수립과 사업 실행을 동시에 추진하도록 프로세스도 기존 4단계(준비→계획→실행→자력재생단계)에서 3단계(거버넌스구상→계획 및 실행→자력재생단계)로 개편된다.

여기에 실행주체는 기존 ‘도시재생지원센터’ 중심에서 주민·공공이 참여하는 ‘민관상생협의회’로 확장된다. 공공 마중물사업 이후 마을협동조합, 지역재생기업(CRC) 등을 통해 주민 스스로 도시재생을 이끌어갈 수 있도록 사업 초기부터 지속가능성을 확보한다는 게 서울시의 설명이다.

서울시는 변경안과 관련해 일반시민과 관련 전문가의 의견을 묻는 공청회를 18일 개최한 이후 ▲시의회 의견청취(5월) ▲자치구 등 관련 기관·부서 협의(5월) ▲온라인 시민의견 수렴(5월) ▲시 도시재생위원회 심의(6월 예정) 등 법적 절차를 거쳐 전략계획을 올 상반기 최종 확정한다는 계획이다.

진희선 서울시 도시재생본부장은 “서울시는 도시재생사업을 추진한 지 7년째로, 정부에서 ‘서울형 도시재생’을 이어받아 ‘도시재생 뉴딜’ 정책으로 확대하면서 도시재생이 전국적 확산을 앞두고 있는 매우 중요한 시점”이라며 “그간의 도시재생사업 경험과 노하우를 토대로 변경된 새로운 전략계획을 통해 ‘시민이 행복하고 지역이 활력 있는 도시재생 특별시, 서울’ 만들기에 한층 가까이 다가갈 것”이라고 말했다.

도시재생전략계획 변경

서울시가 이처럼 중앙정부 눈치를 보는 것은 도시재생사업의 원조를 자처하면서도 정작 중앙정부의 지원대상에서는 배제돼 있기 때문이다.

실제로 시는 2012년 뉴타운사업의 실패를 선언하고 그 대안으로 도시재생사업을 추진해왔다.

부수고 다시 짓는 방식이 아닌 고쳐서 다시 쓰는 방법의 도시재생이 효과를 발휘하자 중앙정부도 이를 전국화하기에 이르렀다.

문재인 정부 들어 국토교통부가 지난해 7월 도시재생 뉴딜사업 신규 사업지 110곳 이상을 연말까지 선정하겠다고 발표했다. 그러나 김현미 국토부 장관은 8·2 부동산 대책을 발표하며 투기과열지구인 서울시를 도시재생 뉴딜사업 선정대상에서 제외했다.

7년여간 진행해온 도시재생을 일종의 대표사업으로 삼아왔던 서울시로선 눈 뜨고 코 베인 격이었다. 이후 시는 정부의 부동산시장 과열 우려를 불식시키기 위해 노력했다. 박원순 시장과 자치구청장들은 지난해 9월 도시재생이 오히려 부동산 투기를 완화할 수 있다고 한목소리를 냈다.

시는 또 지난해 11월 주요 도시재생사업지역 주택가격 상승률을 근거로 제시하며 중앙정부를 압박했다.

그럼에도 중앙정부는 요지부동이다. 더불어민주당과 국토교통부는 지난 3월 27일 당정 협의 후 발표한 도시재생 뉴딜 로드맵에서도 서울시를 사업대상에서 뺐다.

이 같은 중앙정부의 움직임 때문에 시가 2025 서울시 도시재생전략계획 변경이라는 차선책을 꺼내 든 것이다.

시 관계자들도 이 같은 의도가 있었음을 굳이 숨기지 않는다. 시 관계자는 “전략계획을 변경하면서 중앙정부와 협업 체계를 강화하려 한다”며 “작년에는 주택 가격 때문에 (사업대상에서 배제되고) 그랬는데 이제는 (주택 가격이) 안정되니까 협업체계를 강화하려 한다”고 말했다.

시는 도시재생사업의 주도권을 쥐려는 중앙정부에 불만을 우회적으로 표명했다. 시 관계자는 “중앙정부가 도시재생 관련 예산을 배정하고 지원하긴 하지만 도시재생을 시행하는 플레이어는 지방자치단체가 될 수밖에 없다”고 말했다. 

김부성 기자  news@kpci.co.kr

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