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서울 전셋값 오를 일만 남았다, 왜?내년 입주물량 2만 3200가구
김부성 기자  |  news@kpci.co.kr
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승인 2020.04.02  15:16:59
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서울아파트 전셋값이 46주 연속 상승세를 이어가는 가운데 앞으로도 상승세가 꺾이지 않을 것으로 예상, 서울지역 전세 세입자들의 한숨은 더욱 깊어질 전망이다. 

더불어 정부가 추진하고 있는 계약갱신청구권 도입 시기도 빨라질 것으로 예상된다.

서울 전셋값 46주 연속 상승 
부동산시장 분석업체 부동산인포(www.rcast.co.kr)가 부동산114 아파트 전셋값 변동률을 분석한 결과 서울 아파트의 전셋값은 2019년 5월 1주부터 46주 연속 플러스 변동률을 기록했다(재건축 제외). 
올해 3월은 새 학기 이주가 2월까지 마무리된 데다 코로나19가 확산되면서 올해 들어 가장 낮은 상승률을 기록했다. 

하지만 여전히 플러스 상승률을 기록하는 가운데 앞으로도 더 상승할 수 있는 몇 가지 요소들이 있다. 부동산인포가 꼽은 서울 전셋값 상승요소는 다음과 같다.

내년 입주물량 2만 3000가구… 올해의 반토막

부동산인포에 따르면 2021년 서울에서는 총 2만 3217가구가 입주할 예정이다(아파트 기준). 이는 올해 입주물량(4만 2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다.

4월 현재 기준으로 2022년 입주예정물량은 1만 3000여가구로 더 줄어드는 모습이나 올해 신규 분양단지들이 이르면 2022년부터 입주할 수 있는 만큼 시간이 갈수록 현재보다는 증가할 수 있다.

하지만 2019년~올해 4만가구 이상 입주물량이 쏟아졌던 것에 비해 2021년~2022년 연속 입주물량이 줄어들면 시중에 풀릴 전세물건도 줄어들 수밖에 없어 전셋값 상승이 불가피하다.

지난해 발표된 ‘1216부동산대책’도 전셋값 상승에 영향을 끼치고 있다. 

대책에 따르면 시가 9억원 초과주택의 담보대출 LTV가 20%로 강화, 시가 15억원 초과 아파트의 주담대가 금지, 전세대출을 이용한 갭투자 방지 등으로 분양 받았던 아파트를 전세를 놓지 못하고 그대로 입주하는 집주인들이 늘었다.

실제로 지난해 하반기부터 올해 초까지 1만가구 이상 입주가 대거 쏟아진 서울 강동구의 경우 우려와 달리 전셋값이 크게 하락하지 않았다. 입주 초반 주춤했던 전셋값이 다시 상승세로 돌아섰다. 

강동구 상일동의 고덕연합부동산 관계자는 “2월 입주에 들어간 4066가구의 고덕아르테온의 경우 과거 같으면 전세물건이 많이 쏟아져야 정상이지만 80% 이상이 집주인들을 중심으로 입주했다. 이는 대출이 문제가 됐거나 장기보유특별공제 등 양도세를 줄이려는 목적으로 입주가 많았기 때문이다”고 말했다. 

결국 입주 초반 세입자가 채워진 후 집주인들의 입주가 이어지면서 시장에 전세물건이 쏟아지지 않아 전셋값이 하락하지 않은 셈이다. 이와 같은 현상은 앞으로도 계속될 전망이다. 

   
 

저금리에 전세물건 월세 전환 증가 우려

지난 3월16일 한국은행은 기준금리를 1.25%에서 0.75%로 인하했다. 이로써 예금을 통한 이자수익은 더욱 줄어들게 됐다. 이 때문에 시장의 전세물건 가운데 월세로 전환되는 물건은 점차 증가할 전망이다. 

더욱이 최근 공시가격 인상으로 인해 보유세 부담이 가중되고 있어 전세 보증금을 은행에 묵혀두기보다 월세로 전환해 현금 수익을 늘릴 것으로 보여 전세물건이 귀해질 전망이다.

정시확대 또한 정통학군지역들을 중심으로 전셋값이 상승할 전망이다. 

실제로 지난해 하반기 정시확대가 이슈화 되면서 인기 학군으로 꼽히는 양천구, 강남구 전셋값 변동률은 서울 평균을 크게 웃돌았다. 

부동산인포 권일 리서치팀장은 “여러 이유로 시장에 전세물건이 줄어들 요인들이 많아 서울 전세난은 갈수록 심화될 수밖에 없다. 최근에는 1순위 지역우선 거주자격도 1년에서 2년 이상으로 강화 돼 유망 아파트 분양을 받기 위해 세입자로 거주하려는 이들이 늘어 날 전망”이라면서 “전셋값의 계속된 상승 때문에 계약갱신청구권 등 임차인을 위한 제도 도입 및 시행이 속도를 낼 가능성이 높다”고 말했다. 

김부성 기자  news@kpci.co.kr

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