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분양가 상한제 시행 후 청약 전략은?주택청약통장 가입자 2500만 명 돌파… 경쟁률↑
김부성 기자  |  news@kpci.co.kr
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승인 2019.09.05  14:57:23
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“청약 가점-자금 조달-입지 여건 사전에 따져야”

   
 

주택청약통장 가입자가 처음으로 전체 인구의 절반가량에 달하는 2500만 명을 돌파했다. 작년부터 청약제도가 무주택자 위주로 개편된 데다, 최근 분양가 상한제 시행 안까지 입법예고되자 청약에 대한 기대감이 상승한 데 따른 것으로 보인다.

8월 18일 금융결제원 아파트투유에 따르면, 지난 7월 31일 기준 주택청약종합저축, 청약저축·예금·부금 등 전체 청약통장 가입자 수는 2506만 1266명으로 집계됐다. 지난해 8월 말(약 2406만 명) 대비 100만 명가량 늘었다.

청약통장 가입자 수가 이처럼 늘어난 것은 지난해부터 정부가 무주택자 위주로 개편된 청약제도를 시행하자, 이를 활용하려는 무주택자가 늘어났기 때문으로 풀이된다.

또 올해 들어 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 내주지 않는 방식으로 강남 등 주요 지역의 고분양가 통제를 강화한 것도 영향을 미쳤다. 청약 당첨이 곧 시세차익 보장이라는 인식이 자리잡은 것이다.

정부가 민간택지 분양가 상한제 적용 기준을 완화한 점 역시 청약통장 증가의 원인으로 꼽힌다. 신규 가입이 가능한 청약종합저축의 가입자는 지난달 2326만 8991명으로 전월 대비 9만 932명 증가했다. 지난달은 정부의 민간택지 분양가 상한제 시행이 본격적으로 공론화된 시기다.

분양가 상한제가 시행되면 평균 분양가가 현재 시세의 70~80% 수준으로 떨어질 것이라는 전망이 나오고 있어 한동안 청약통장 인기는 이어질 전망이다.

분양가 상한제, 이익·손해는 누구의 몫?

분양가 상한제가 시행되면 가장 먼저 불똥을 맞는 이들은 재건축·재개발 사업 조합원이다. 분양가상한제 소식에 강남지역 재건축·재개발 사업들은 올스톱 상태다. 분양가 상한제가 적용되면 조합원들의 사업 분담금이 높아질 가능성이 크다. 분담금이 높아지면 수익성 저하로 이어질 우려도 크다. 후분양, 리모델링 사업 역시 민간택지 분양가상한제 사정권 안에 들기 때문에 분양가상한제를 피하려는 조합원들의 시름이 깊어지고 있는 상황이다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “조합원들의 추가 분담금 부담이 높아지거나 사업 수익이 나지 않는다고 판단한 시점부터는 사업 진행을 하지 않고 버틸 가능성이 크다”며 “분양가상한제 지역 내 신규 공급이 위축되면 당장은 문제 발생 가능성은 낮지만 다음 정권이나 그다음 정권에는 공급 부족이 집값 폭등을 일으킬 수 있다”고 지적했다.

업계에서는 건설사들 역시 분양가상한제로 이익을 보는 입장은 아니라는 시각이다. 분양가상한제가 시행되면 건설사들로서는 당장 수주 물량 감소를 걱정할 수밖에 없다. 시공사를 선정하기 전인 초기 사업장의 경우 규제가 겹겹이 쌓여있어 굳이 재산상 손해를 보면서까지 사업을 빠르게 추진해야 할 이유가 없기 때문이다.

이미 시공권을 확보해 놓은 사업장의 경우도 사업 안정성이 위협받을 것으로 보인다. 추가 분담금 납부 문제 등을 둘러싸고 조합 내 불협화음이 빚어질 경우 빠른 사업 추진이 어려워진다.

한 건설사 관계자는 “분양가 상한제가 시행되면 일정이 지연되는 사업장이 늘어날 수밖에 없기 때문에 수주해 놓은 물량도 비용 등을 다시 다각도로 검토해봐야 할 것”이라고 주장했다.

강남 등 투기과열지구 당첨, 최소 70점은 돼야

주택시장에서는 무주택·실수요자들의 ‘눈치 작전’이 치열해지고 있다. 시간이 갈수록 청약을 통해 저렴한 분양가로 내 집을 마련하려는 수요가 늘면서 청약 경쟁률이 치솟을 전망이다. 청약에 대한 실수요자들의 기대심리가 커지고, 강남 등 서울 인기지역 아파트에 청약쏠림 현상이 나타날 것으로 보인다.

주택시장에선 분양가 상한제로 무주택자들의 청약기회가 많아지고, 저렴한 분양가로 내 집을 마련하려는 수요가 더욱 늘어날 것으로 내다보고 있다. 지난해 주택시장을 무주택·실수요자 위주로 재편하기 위한 가점제와 청약 1순위 요건 강화 등 정부 관련 정책도 한 몫하고 있다.

청약 잠재수요의 늘어나면서 당첨 가점도 높아질 것으로 예상된다. 지역마다 차이가 있지만, 서울은 최소 60점 이상은 돼야 당첨 확률이 높아질 것으로 보인다. 특히 서울 강남권과 과천 등 투기과열지구는 최소 70점 이상은 돼야 당첨될 것으로 예상된다. 올해 상반기 투기과열지구 아파트의 평균 청약 당첨 가점은 50점이었다. 최고점수는 82점으로, 분양가 상한제가 적용된 송파 위례신도시(공공택지)에서 나왔다.

민간택지 분양가 상한제 시행으로 낮아진 분양가만 보고 이른바 ‘묻지마 청약’에 나섰다간 낭패를 볼 수 있다.

우선 무주택기간과 부양가족, 통장 가입기간 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 주택시장에선 여전히 ‘당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 거둘 수 있다’는 기대심리로 청양 통장이 대거 몰리면서 당첨 가점이 높아질 가능성이 높기 때문이다. 만약, 60점 이하면 분양가 상한제 시행 전 분양단지 청약에 나서는 게 유리하다.

청약 전 자금조달 계획과 대출 여부도 살펴봐야 한다. 민간택지 분양가 상한제 시행으로 분양가가가 시세보다 20~30% 낮아진다 하더라고 집값이 이미 오른만큼 자기 자본이 어느 정도 필요하다.

KB국민은행에 따르면 지난 7월 기준 서울 아파트 중위가격은 8억 5715만 원에 달한다. 같은 기간 서울 평균 중위가가 2.34% 올랐다. 중위가격은 매매된 주택이 아닌 시세의 중간값을 말한다. 또 부동산 대출규제가 강화돼 현재는 주택가격의 40%까지만 대출이 허용된다. 투기과열지구는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화됐다.

부동산 투기 등 불로소득을 차단하고, 무주택·실수요자 중심으로 재편하기 위한 전매제한기간 최장 10년, 거주의무 최장 5년 등도 사전 검토가 필요하다.

현재 투기과열지구 내 민간 아파트의 분양권 전매제한기간이 3~4년인데, 정부는 최장 10년까지 확대키로 했다. 또 수도권 공공 주택에만 적용된 거주의무기간을 민간 아파트에도 도입하는 방안도 추진할 계획이다. 최대 10년간 전매가 제한되는 만큼 출퇴근이 편리한 ‘직주근접’이나, 자녀가 있는 경우 ‘교육·학군’ 등을 고려해야 한다. 전매제한 기간 중 결혼이나 이직, 질병 등으로 부득이하게 거주지를 옮기 경우에 한국토지주택공사(LH)에 차익 없이 집을 팔 수 있다.

전문가들은 ‘묻지마 청약’을 피하고, 자격 요건이나 대출 가능 여부 등 청약 관련 정보를 미리 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언했다.

흙수저 30대는 청약 사각지대

올해 초만 하더라도 서울은 청약 시장이 주춤했다. 분양가가 9억 원이 넘는 단지는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증이 막히면서 일부 지역의 경우 미분양이 발생하기도 했다. 실제 광진구 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’는 현재 완판했지만 올 초에는 전체 770가구 중에 685가구가 미분양으로 남기도 했다.

청약경쟁률 역시 인기단지를 제외하고는 10대 1을 넘기기가 힘들었다.

분양대행사 관계자는 “서울의 경우 LTV가 40%로 제한되면서 중도금 대출 6회 중 2회는 현금으로 자납해야 된다”면서 “계약금도 10%에서 20%로 늘리는 단지가 많아지면서 분양 초기 현금으로 3억~4억 원 이상 필요해 청약 경쟁률도 낮고 계약률도 떨어졌다”고 말했다.

하지만 민간 분양가상한제가 본격적으로 도입되면 새 아파트 청약 경쟁은 더욱 극심해질 전망이다. 실제 부동산114에 따르면 대표 투기과열지구인 서울의 아파트 평균 청약경쟁률은 6월 12.4대 1에서 7월 18.1대 1로 높아졌다. 세종시는 무려 65.3대 1을 기록 중이다.

이처럼 청약 경쟁률이 치열해지면 청약 가점 역시 높아질 것으로 보인다. 올 상반기 투기과열지구에서 분양한 아파트 당첨자의 평균 가점은 50점이었다. 지난 7월 서울 서초구에서 분양한 ‘서초그랑자이’의 경우 일반 분양 가구수가 적긴 했지만 평균 당첨 가점은 69점에 달했다.

전문가들은 분양가상한제가 적용되는 단지의 당점 가점은 최소 59점은 넘어야 한다고 보고 있다. 가점 70점대를 넘어서려면 부양가족수가 최소 5인가족은 돼야 한다. 4인가족은 무주택기간이 15년이고 청약통장 가입기간이 15년이라 최고 점수를 받아도 부양가족수에서 점수가 낮아 최대 69점을 넘을 수 없다. 청약 가점은 84점이 만점이다. 부양가족수(최고 35점), 무주택 기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점)으로 계산한다.

이처럼 가점 경쟁이 치열해지면 상대적으로 청약통장 가입기간과 부양가족수, 무주택 기간이 낮은 30대가 불리해진다. 또 신혼부부 특별공급이 5년에서 7년으로 늘었다고 하더라도 최근 맞벌이 부부가 늘어나면서 소득이 늘어나 신혼부부 특공 자격 제한에도 걸리게 된다.

결국 어느 정도 현금 보유 능력이 있고 가점도 높은 40대 중후반, 50대 초반의 수요자들이 인기 단지에 당첨될 확률이 커질 것으로 예상된다. 

김부성 기자  news@kpci.co.kr

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