정부가 2014년 택지개발촉진법(이하 택촉법)이 폐지되고 4년 여 만인 지난 8월, 수도권 주택공급 확대를 위해 공공택지 추가개발 계획을 발표했다. 수도권에 30여개 공공택지를 개발, 30만호 이상의 주택을 공급하겠다는 것이다.

1년 전인 ‘8.2부동산대책’ 발표 당시, 공급여건은 안정적이라는 것을 전제하고 청약규제, 양도세 중과, 대출규제 등 투기수요 차단 등에 집중했던 정부정책에 큰 변화가 생긴 셈이다.

공급을 늘려 집값을 안정화 하겠다는 정부 정책에 대해 시장에선 의견이 분분하다.

부동산시장 분석업체 부동산인포(www.RealCast.co.kr)가 부동산114의 전국 주요시도의 매매가와 전셋값, 입주물량의 2015년 이후 월별 변동 추이를 분석한 결과, 공급이 늘어나면 집값(매매, 전셋값)이 안정화됐던 것으로 나타났다.

다만 정부가 중점적으로 모니터링하고 있는 서울의 경우 분석에 따르면 공급효과를 볼 수 있을지 여부는 논란이 계속될 전망이다.

부동산인포에 따르면 공급(입주) 증가 시 전셋값 변동률은 전국 대부분의 시도에서 하락했다.

서울의 경우 2015년 9~10월 사이 공급이 증가한 후 전셋값 상승률이 둔화, 감소했다. 이어 2016년 8월 이후 입주물량이 크게 증가하면서 전셋값 변동률이 둔화 됐고 올해 역시 상반기와 하반기 공급이 증가하고 전셋값 변동률이 하락했다.

이 같은 현상은 지방에서 특히 두드러진다.

충남의 경우 2016년 들어 입주가 점차 증가한 후 월 입주물량이 평년을 웃돌면서 전셋값 변동률도 마이너스를 기록하고 있다. 경남의 경우도 입주가 평균을 크게 웃돌 던 2017년에는 전셋값 변동률의 마이너스 하락폭이 최근 4년 사이 가장 크게 나타났다.

‘전셋값은 매매가의 선행지수’ 라는 말이 있다. 이는 전셋값이 올라 매매가와의 간격이 좁혀지면 적은 추가 비용만으로 주택을 마련할 수 있어 세입자들 가운데 주택구입이 증가, 주택가격이 상승하는 현상이 나타났기 때문이다.

하지만 부동산인포가 2015년 이후 부동산114의 아파트 매매가, 전셋값 변동 데이터를 분석해본 결과 전셋값과 매매가는 기간차이가 거의 없이 비슷한 시기에 동반 상승하거나 하락한 것으로 나타났다.

앞서 서울, 충남, 경남의 가격변동률 그래프를 보면 전셋값이 매매가에 선행한 때는 찾아보기 어렵다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “최근까지 이어진 저금리로 인해 대출을 활용하거나 현금이 풍부한 이들이 전셋값 움직임과 상관없이 주택을 매입했기 때문에 선행한 사례가 드문 것으로 보인다”고 말했다.

문제는 서울 집값이다. 대부분의 시도에서는 공급이 늘면서 전셋값과 매매가가 둔화 또는 하락하는 곳들이 나왔으나 서울은 상황이 달랐다.

서울은 특정 시기에 매매가가 급등하는 모습이 자주 나타났다. 서울 아파트시장은 재건축 관련 이슈와 개발이슈 등에 따라 입주물량, 전셋값 변동과 별개로 매매가 변동률이 큰 상승폭을 기록하곤 했다.

2016년에는 강동구 둔촌주공, 개포주공 등의 재건축 단지들이 상승세를 주도하면서 강남권을 중심으로 아파트값이 올랐고 이어 마포 등 도심으로 상승세가 확산됐다.

2017년에는 새 정부 들어 ‘6.19부동산대책’ 등이 발표 됐지만 강남권 이외에도 강북권인 노원구 등 비강남권 아파트값이 크게 올랐다.

올해는 박원순 시장의 개발 관련 발언이 이어지면서 여의도, 용산 등과 동북권 경전철 기대감의 양천, 성북 등 일대로 상승세가 확산, 변동폭이 크게 나타났다.

이처럼 서울은 자체적인 이슈만으로 집값 변동폭 예측이 어렵다는 점이다.

이런 상황에서 서울 근교인 경기도지역에 공공택지를 조성, 아파트를 공급하는 것이 얼마나 실효성을 거둘 수 있을지 우려하는 시각들이 있다. 다만 공급 이외에 보유세 인상, 양도세 감면혜택 기준 강화, 대출제한 등도 병행되기 때문에 가시적인 성과도 기대할 수 있을 것이란 견해도 있다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “서울 도심, 변두리, 서울시 인접지역까지 공급이 적시에 이뤄지지 않는다면 공급을 통해 서울 집값 안정화는 이루기 쉽지 않을 것” 또한 “수도권에서도 서울과 경기 및 인천 주택시장이 다르고 수도권과 비수도권 주택시장은 같은 듯 매우 다르기 때문에 지역 상황에 따른 공급대책이나 부동산정책을 달리 적용할 수 있는 방법도 고려해야 할 것”이라고 말했다.

김부성 기자  news@kpci.co.kr

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