통계청에 따르면 2017년 아파트 입주 물량 수가 37만 가구로, 이것은 2006년 이후 최대치의 아파트 입주 물량으로 기록되고 있다. 그리고 2018년 아파트 입주 예정 물량은 약 44만 가구로 계획되고 있는데 이것은 주택 200만 호 건설 계획에 따라 수도권 5대 신도시 입주가 시작된 1990년대의 국내아파트 연간 입주물량보다도 많은 역대 최대 물량이다. 2014년 국토교통부 주거실태조사에 따르면, 이사계획이 있는 가구의 희망 주택유형 또한 62.5%로 아파트가 1위다. 그리고 아파트에 살다가 단독주택으로 이사한 비율은 11.3%에 불과하지만 아파트에서 아파트로 이사한 비율은 무려 83.1%에 달해 아파트의 높은 인기와 주거선호도를 확인할 수 있다. 이 통계에서도 알 수 있듯이 아파트가 대한민국 주거 문화를 대표하고 있고, 선호도 또한 대도시 인구 70% 이상이 아파트에 거주하고 있는 현실이다. 아파트 단지는 입주자대표회의 의결기구에 의해 관리주체인 관리사무소를 두고 관리하고 있다.

하지만 입주민들 무관심과 일부 체계적이고 전문적이지 못한 관리로 인하여 의혹과 불신으로 인한 분쟁이 끊이지 않고 있는 것이 작금의 현실이다. 이런 현실에 맞춰 아파트 비리척결과 선진화된 아파트공동체 자치문화정책에 매진하면서 전문성을 바탕으로 올바른 공동주택문화를 선도하고 있는 (사)전국아파트입주자대표회의연합회 광주지부 한재용 지부장을 만나 보았다.

관리비 빅데이터 통해 실효성 없는 제도 개선
한재용 지부장은 아파트 관리에 제반 문제점을 같이 해결해보자고 뜻 있는 동 대표들과 1992년 2월에 광주전남공동주택연합회를 구성해 국가공무원으로서, 그리고 총무이사로 16년간 역임하였고 전국아파트연합회 창립과 정년 이후 광주지부장으로 선출되어 현재 전국 130여개 지부, 지회와 연계 정보공유와 제도개선에 노력하고 있다. 전국아파트연합회는 아파트에 동별 대표자로 구성되어 있는 입주자대표회의 회장 또는 동별 대표자들이 정보를 공유하여 입주민들의 권익보호와 살기 좋은 아파트를 만들기 위해 만든 단체이다. 전국 시, 군, 구의 지회와 광역시도별 지부로 지난 2003년 3월, 전국아파트연합회가 창립되었다.

한 지부장은 최근 천차만별한 관리비 집행과 관련 오해와 불신, 업자와 결탁의 사전 방지와 관리비의 적정화(適正化)와 표준화(標準化)된 자료를 마련하기 위해 광주NGO시민재단의 지원을 받아 관리비 집행 전반에 대한 빅데이터를 작성하였다. 자료 조사는 광주지역 670개 아파트단지 중 자료가 상식 밖으로 부실한 90개단지를 제외한 580개 단지를 세대규모, 평형별, 계단과 복도식, 입주년도, 층수별, 위탁과 자치관리 방법 등 84개 유형의 주요 관리비와 용역비, 그리고 표준 공사비를 누구나 쉽게 맞춤형으로 비교할 수 있게 데이터 자료를 2017년 11월 광주지부 홈페이지로(www.aptu.or.kr) 공개하였다.

한 지부장은 “광주지역 77%가 전국에서 아파트 거주율이 가장 높은 현실이지만, 주민들 무관심과 투명하지 못한 상황에서 오는 불신을 어떻게 해소 할 것이며, 비리근절로 인한 신뢰성을 어떤 방법으로 구축해 나가느냐가 관건인 상황속에서 관리비자료조사의 목적이 있다”, 또한 “결국 관리비 빅데이터화를 통해 실효성이 없는 제도를 개선하고 또 부적정한 집행을 사전에 예방하여 아파트 관리 고질적 문제의 솔루션을 마련하고 투명성을 통한 불신해소와 입주민들의 공동체의식을 함양하는데 그 목적이 있다”고 말했다.

주택관리사의 전문성 강화 필요해
한재용 광주지부장이 2000년 정부에 관리비인터넷 공개를 건의한 이후 늦게나마 “2009년에 정부가 아파트 관리비의 투명화를 위해 도입한 공동주택관리정보시스템(K-apt)이 비리 소지가 있는 항목은 합산하고 비리발생 요인이 없는 항목만 늘려 보여주기 식 행정 탓에 입주민들의 불신만 갑절이상 늘었다”면서 “관리사무소도 입주민에게 배부한 관리비부과내역서에 계약내역을 매 건별로 공개하지 않고 대부분 합산 공개하고 있어 부적정한 계약을 은폐할 가능성이 높을 뿐만 아니라 외부 회계감사보고서도 공개를 했지만 표준화가 되지 않아 주요 항목이
상당히 누락되어 실질적으로 유명무실하다”고 전했다.

이 과정에서 “관리비 공개방법이 각양각색이고 대부분 아파트가 공개를 꺼려 분석에 어려움이 많았다”고 한 지부장은 고충을 토로하였다. 아울러 한재용 광주지부장은 “아파트 분쟁의 상당 부분은 관리소장의 전문성과 직무소홀이 가장 중요한 문제”라며 지적하면서 "광역자치단체가 관리소장 교육을 관리사협회에 위탁하면서 일부 관리소장들의 소양과 직무능력에 심각한 문제점이 노출되고 있다"고 말하였다. 그리고 “주택관리사 자격을 가진 직업이 안정적이지 못하고 처우도 좋지 않아 제도가 시행 된지 20년이 지났지만 아직까지 여전히 정착되지 못함을 지적하면서 대안으로 “관리소장 처우를 개선함과 동시에 모든 책임과 의무를 다하도록 법으로 규정하고 입주자대표 회의는 의결(議決)과정에서 관련규정을 위반하고 부당한 지시나 심의를 할 때에는 가중 처벌하는 제도로 바뀌어야 잦은 법령과 제도개선에 따른 비용절감과 빠른 시일에 부적정한 관리를 줄일 수 있다”고 강하게 주장하였다.

또 한 지부장은 “요즘 이슈화 되고 있는 올해 경비원 최저임금 상승문제와 타 업무 금지를 해소하기 위한 대안으로 경비원을 감축하지 않고 경비업무를 제외한 업무직인 관리직원으로 전환해 현재 격일제 근무를 1일 2인 오전과 오후 교대식으로 운영과 당직자를 별도로 정해 타 업무금지에 따른 위법을 하지 않고 업무의 효율성을 높이는 방안” 등을 대안으로 제
시하였다. 28년간 한결같이 어렵고 힘든 현실 속에서도 아파트 문화발전을 위해 매진하고 있는 한재용 광주지부장에게 몇 가지 질문을 하였다.

Q. 아파트입주자대표회의연합회 일을 하게 된 계기는.
A. 아파트 첫 입주 후 1991년 8월 공무원들은 반상회 참석이 의무화 되어 정부시책과 농산물직거래 필요성 홍보를 하면서, 주민들의 부실공사와 하자보수 지연에 따른 시공사와 관리사무소의 불친절에 따른 불만과 불신감이 팽배하고 의견만 분분할 뿐 해결책이 난감했다. 관련규정에 의한 입주자대표회의 구성의 필요성을 말한 계기로 본인이 동대표로 선출되어 입주자
대표회의를 구성했다. 총무를 맡아 인근단지 대표들을 방문해 문제점 등을 알아본 결과, 하자나 관리비가 똑 같은 여건인데도 관리비와 보수방법이나 배상내역이 천차만별함을 알게 되었다. 특히 그 시기에 부실공사와 관리비 문제로 연일 아파트단지 마다 집단행동이 발생하고 있었다.

연합회 광주지부의 성과를 구체적으로 설명한다면.
공무원 신분으로서 집단시위 방지와 합리적이고 체계적인 공동대응을 하기 위해 1992년 2월, 광주전남공동주택연합회를 구성해 YMCA, 경실련과 연계하여 부실공사신고센터를 개설해 신고 단지마다 방문과 사전내용을 검토 후 신고된 98개 아파트 중 꼭 해결해야할 24개 단지 민원을 1993년 1월 시의회에 청원, 전국 최초로 ‘아파트특위’를 구성토록 하여 제반 정보공개내용을 확인해 감춰진 하자와 부실공사는 물론 분양제도 문제점과 개선방안 등을 마련하고 시정토록 하여 획기적인 성과를 얻었다. 연합회 창립과 함께 연중무휴 전화와 방문 상담 1300여
건, 분쟁아파트 컨설팅 10~20여 건, 매달 당면현안 공문발송, 격월제회의와 교육실시, 회보발행, 격년제 관리비분석과 행정업무, 서식 표준화를 시도해 2010년부터 아파트 편람(520여쪽)을 발행해 배부한 결과, 각종 용역비가 30~700%인하로 적정화돼 광주지역은 2003년도는 전국 평균대비 33%, 2016년 5월까지는 21%, 2017년 5월에는 15.8%저렴한 성과를 얻었다.

또한 2003년도는 전국 각 지역에서 활동하는 아파트 단체들과 연계 고압수전 아파트전기료 15%인하, 계약방법과 누진제 400㎾로 완화와 TV시청료 수수료를 매월 세대당 130원 인상토록 했다. 영구 임대아파트 세대당(13평 기준) 일반관리 매월 3천 원, 난방비 2만 원 상당 인하, 농촌지역 LPG가격 세대당 매달 2~3만 원 인하, 부실시공과 하자에 따른 270개 단지에서 1700억 원 상당 보수와 배상을 지속적으로 받아내어 15년 전부터는 시공업체가 부실공사를 하면 더 손해라는 사회적 여건을 마련했다. 아파트관련 불합리한 법령 및 제도 개선 50여개 항목, 부당해고 방지로 노사분쟁 최소화, 노인인력 취업알선(매년 130명여 명), 저탄소녹색아파트실천 홍보, 농촌과 아파트 150여 개단지 자매결연과 체험·직거래 행사 200여 회, 각종 마을축제와 아나바다 개최 등 마을공동체운동 실천 등 입주민들이 스스로 하는 자치행정을 실천에 앞장서고 있다.

Q. 향후계획에 대하여.
A. 아파트 관리문화 선진화를 정착하기 위해서 현재 피고용인 관리주체만 법정단체화로 인한 불균형으로 피해가 상당하다. 단체 간 공동발전을 위해 위탁관리업체와 사용자인 입주자단체도 법정단체화가 시급하다. 아파트관리비 공개방법인 k-apt, 관리비부과내역서, 외부회계감사보고서의 표준매뉴얼 작성, 배포와 함께 맞춤형 교육을 통해 누구나 쉽게 알 수 있도록 제반 관리비 집행관련 세부 항목은 빅데이터로 작성해 상용화하도록 할 계획이다.

한재용 광주지부장은 “건축주택 관련뿐만 아니라 민원담당 공무원들이 1년 남짓 로테이션 하는 시스템에서 탈피하여 전문성을 가진 공무원 중 1~2명은 장기간 근속토록 하는 것도 행정의 효율성 측면에서 필요함”을 강조하였다. 또 현실에 맞지 않는 관련법령과 아파트관리규약도 상식과 단지실정에 맞게 제정되는 것이 입주민간의 신뢰와 사회적 불신감을 해소하는 첩
경임을 덧붙여 강조하였다. 한 지부장은 가장 풀뿌리 자치단체이며 종합행정인 아파트 관리가 정상적으로 운영되면 자치단체 공무원들의 인력과 시간, 비용이 반감된다는 점을 강조하면서 “많은 분들이 올해 개헌 때 지방분권과 함께 주민자치와 아파트자치에 대해서도 큰 관심을 가져주기를 바란다”며 더불어 사는 아파트 만들기를 위하여 28년간 노력해 온 봉사자로서 바라는 점을 전하였다.

홍경의 기자  webmaster@k-today.com

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