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초저금리 대출 꼼꼼이 따져보자이 상품 활용해 내 집 마련이나 해볼까
주엽 기자  |  k-today@hanmail.net
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승인 2015.03.03  13:50:04
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초저금리 주택담보대출 상품이 출시될 예정이어서 관심이 뜨겁다. 금리가 연 1% 안팎에 불과한 주택담보대출 상품. 금리만 놓고 보면 역대 최저치다.

국토부는 지난 1월 업무계획을 발표하는 자리에서 주택 시장 정상화 대책의 하나로 '수익 공유형 초저리 은행 대출'을 출시하기로 했다. 초저리형 대출로 침체돼 있는 주택 시장에 활기를 불어넣겠다는 의도다.

지난달 22일 국토부는 “빠르면 3월 우리은행을 통해 연 1%대 초저금리가 적용되는 수익 굥유형 주택담보대출이 출시된다”고 밝혔다. 무주택자 또는 처분조건부로 1주택자 등이 신청 가능하며 소득제한은 없다는 것이다.

기존 아파트뿐만 아니라 준공 후 미분양 아파트도 대출이 가능하지만 신규 분양 단지의 경우 잔금 완납 후 대환대출로 가능하다는 게 국토부의 설명이다.

하지만 이 상품을 둘러싸고 찬반 논쟁이 일고 있다. 일각에서는 실수요자들의 ‘내 집 마련’기회가 돼 주택과 금융시장 활성화에 도움을 줄 것이라며 긍정적으로 평가하지만 한편에선 집값이 오르든, 오르지 않든 가계부채 부담만 키울 수 있다며 반대도 나오고 있다.

지난해 1년 동안 금융회사들이 가계에 빌려준 돈이 64조 원 넘게 증가했다. 지난달 23일 한국은행이 국회 기획재정위원회에 체출한 업무보고 자료에 따르면 지난해 시중은행과 저축은행, 보험사 등 은행권과 비은행권의 가계대출액은 64조3000억원이 늘었다.

이 가운데 은행권 가계대출이 37조3000억 원, 비은행권이 27조 원 각각 늘었다. 가계대출 증가분의 대부분은 주택담보대출이 차지했다. 지난해 은행권 주택담보대출 증가액은 35조5000억 원으로 전체 가계대출 증가액의 95%를 차지했다. 이 때문에 가계부채 증가에 대한 우려의 목소리가 조심스럽게 흘러나오고 있다.

그러나 정부 발표대로라면 서민들에게 돈을 싸게 빌려줘 내 집 마련 기회를 주고 경기 활성화도 도모하는 ‘두 토끼 정책’임에는 틀림없다. 그래서 세입자와 대출이자에 짓눌리는 1주택 집주인에게는 희소식으로 들릴 만하다. 실제 이에 찬성하는 사람들은 무주택자들이 시중보다 훨씬 가벼운 부담으로 집을 장만할 수 있고, 1주택 소유자들도 손쉽게 좋은 집으로 옮길 수 있는 점에서 옹호한다.

   
 
소득제한 없이 누구나 대출 가능하다

무엇보다 대출 금리가 파격적이다. 연 1% 안팎에 불과하다. 대출 기간이 20년 또는 30년짜리 장기 상품인데, 이 중 최초 7년간 최저 금리를 적용하기로 했다. 7년간 적용할 금리는 시장 연동형(변동금리형) 방식이다. 은행 주택담보대출의 기준인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)에서 1.0%포인트를 빼는 식이다. 예컨대 올해 1월16일 발표된 코픽스 신규 기준금리가 연 2.1%였는데, 여기서 1.0%포인트를 빼면 연 1.1%가 최종 대출 금리가 된다는 얘기다. 당분간 코픽스 신규 금리가 꾸준히 떨어질 가능성이 큰 만큼 이 대출 상품의 금리가 연 1.0% 밑으로 떨어질 수도 있다.

대출을 받은 다음 최초 5년 동안에는 이자만 내는 거치기간을 설정할 수 있다. 그 이후엔 이자와 원금을 똑같이 갚아 나가야 한다. 원리금 균등 분할 상환 방식이 적용되는 것이다.

이 대출 상품이 관심을 끄는 이유는 초저금리 말고 또 있다. 월 소득이 아무리 많더라도 제한을 두지 않는다는 것이다. 소득 제한을 두지 않는 건 정부 주도형 대출로는 이례적이다. 일반적으로 정부 정책성 대출의 경우 5년 이상 무주택자, 부부 합산 연소득 6000만원 이하(생애최초주택의 경우 7000만원 이하) 등 깐깐하게 자격 조건을 따진다.

이 수익 공유형 초저리 은행 대출은 △소득과 상관없고 △무주택자이거나 △1년 내 처분을 약속한 1주택 소유자가 받을 수 있다. 다만 대출을 받아 사려는 주택의 공시가격이 9억원 이하이면서 전용면적 102㎡ 이하 조건만 충족하면 된다. '9억원'이 공시가격 기준이라서 실제 매매가격이 10억원을 훌쩍 넘어도 대출이 가능하다.

하지만 이 상품은 서울·경기·인천 등 수도권과 광역시, 세종시, 인구 500만명 이상인 도시(청주·창원·전주·천안·김해·포항 등 6곳)에서만 이용할 수 있다. 이들 지역에서 요건에 맞는 아파트의 비중은 대체로 80% 선이다. 가장 높은 곳은 김해시 89.8%(8만 3140가구)가 해당되는 것으로 추정된다. 국토부는 일단 3천 가구 한정으로 시범사업을 벌인 뒤 성과와 문제점을 살펴 본 사업으로 확대할 방침이다.

김희선 알투코리아 전무는 “집을 살까 말까 고민하는 실수요자에겐 굉장히 파격적이다”며 “그러나 정부가 시범 사업 3000명을 선정한 이후 어느 정도까지 대출 대상자를 추가로 늘릴지 감이 오지 않는다”고 말했다.

특히 지방은 은행이 자율적으로 적용하는 식이다. 소득만 충분하다면 집값의 70%까지 대출받을 수 있다. 대출을 받아 집을 산 후 임대로 주고 다른 곳에서 전·월세로 거주하는 것도 가능하다. 사전에 매매계약을 체결했던 사람도 아직 소유권 이전 등기를 하지 않았다면 신청할 수 있다. 우리은행에서 먼저 취급하지만 향후 다른 은행으로 확대될 수도 있다.

은행 입장에서 볼 때 초저리 대출은 역마진이 불가피한 상품이다. 예금 금리가 연 2.0% 정도인데, 대출 금리는 1.0% 안팎에 불과해서다. 초저리를 적용하는 기간이 대출 시행 후 7년인데, 최초 7년간은 은행이 손실을 감수할 수밖에 없다. 하지만 우리은행도 엄연한 금융회사인데 '손해 보는 장사'를 할 리 만무하다.

이 대출 상품은 수익을 공유하는 구조이기 때문에 은행에서도 영업수익창출의 효과를 볼 수 있다. 그래서 공식 명칭도 '수익 공유형 초저리 은행대출'이다. 기본적인 틀은 2013년 10월 나온 '공유형 모기지'와 비슷하다. 대출 만기 때 집값 상승에 따른 수익을 대출 취급 기관과 배분하는 식이다. 아파트 값이 오르면 일정액을 은행이 가져간다.

   
 
예를 들어 7억원자리 아파트를 사면서 3억5000만원을 대출받아 차입자와 은행의 지분이 5대 5이고, 7년 후 아파트 감정가가 1억원 올랐다면 차입자는 집을 팔든 안 팔든 5000만원을 은행에 정산해줘야 한다. 반대로 집값이 떨어지면 손실을 차입자 혼자 감당해야 한다.

이처럼 아파트 값이 상승했을 때 상승분에서 대출금 비율만큼 대출 취급 기관인 우리은행이 가져간다. 아파트 값 상승을 판단하는 시점은 크게 세 가지다. △아파트를 매각하거나 △중도에 대출을 다 갚거나 △최초 7년이 경과했을 때다. 아파트를 구입했을 때와 비교해 매각 이익(평가 이익)이 발생하면 당초 매입가격에서 대출 평균 잔액이 차지하는 비율만큼 은행에 귀속된다. 집값이 떨어졌다고 해서 하락분을 보전해줘야 할 의무는 없다.

다만 대출원금을 균등상환하기 때문에 은행의 지분은 초기보다는 작아진다. 또 값이 아무리 올라도 은행이 가져갈 수 있는 차익은 대출액의 연간 7%까지 제한된다. 7년간만 이 금리를 적용하고 8년차부터는 일반 주택담보대출 금리로 바뀐다.

만기는 20년, 30년이며 최대 5년까지는 원금 상환 없이 이자만 내는 거치기간을 둘 수 있다. 15~25년에 걸쳐 원리금을 균등분활 상환해야 한다.

수익공유형 초저리 은행 대출 장단점 꼼꼼히 살펴야

수익 공유형 초저리 은행 대출을 받을 때 유의할 점도 적지 않다. 5년 내 아파트를 매각하거나 대출을 갚으면 적지 않은 중도 상환 수수료를 내야 한다. 조기 상환 시점이 대출을 받은 후 3년 이내라면 시중은행의 주택담보대출 평균 금리에서 1.1%포인트를 뺀 만큼 수수료를 부담해야 한다. 예컨대 3개월 평균 주택담보대출 금리가 연 3.8%라면, 여기에서 1.1%포인트를 뺀 연 2.7%를 '금리 절감분' 명목으로 은행에 내야 한다. 1억원의 대출이 있다면 조기 상환 수수료만 270만원에 달하는 것이다.

대출 실행 후 3~5년 사이에 조기 상환한다면, 금리 절감분의 50%를 부담해야 한다. 평균 주택담보대출 금리(연 3.8% 예시)에서 1.1%포인트를 빼고 다시 절반을 낮춘 금리(1.35%)만큼이 수수료다. 1억원 대출을 가정할 때 3~5년 사이의 중도 상환 수수료는 135만원이다.

또 다른 위험은 금리 상승 가능성이다. 지금은 대출 금리가 연 1% 내외에 불과하지만 시중금리가 오르면 대출 금리도 덩달아 오를 수 있다.

특히 7년 후엔 변동금리로 바뀌는 만큼 지금의 고정금리 대출에 비해 유리하지 않을 수 있다는 지적이 있다.

수익 공유형 초저리 은행 대출에는 이처럼 장단점이 섞여 있다. 다만 수요자 관심은 매우 높다. 주택기금 공유형 모기지만 해도 출시된 지 1년 남짓 만에 1만3000여 명이 신청했다. 1만여 건의 대출은 실제로 집행됐다. 정부는 3000명에게 이 초저리 은행 대출을 시범적으로 실시한 후 일부 보완을 거쳐 더 확대한다는 방침이다.

   
 
우리은행, 신청자 많을 시 적격자 선정

초저리 대출을 취급하는 우리은행에서도 고민이 많다. 7년 후 집값이 오른 만큼 정산을 받아 수익을 얻는 구조여서다. 이를 활용해 최대한 역마진을 줄여야 한다. 우리은행이 수요자 조사를 한 뒤 집값 상승이 유력한 지역 순으로 대출 대상을 선정할 가능성이 큰 이유다.

우리은행은 시세 대비 집값 비율, 단지 규모, 인구 증가율 및 주택 거래량, 주택 경과 연수, 소득 수준, DTI 및 LTV, 본인 거주 여부, 감정원 현장 실사 등을 종합 평가해 대출 대상자를 가릴 계획이다. 각 항목의 총점이 하한선을 넘는 게 기본 조건이다. 하한선은 60~70점이 유력하다. 우리은행은 신청자가 많으면 선착순으로 적격자를 선정할 예정이다. 예컨대 다른 조건이 비슷하다면 시세 대비 집값 비율이 높은 지역의 신청자에게 먼저 초저리 대출을 내주는 식이다. 시세가 5억원인데 4억5000만원에 급매로 나온 아파트를 담보로 대출을 신청했다면 상대적으로 유리하다.

가급적 단지 규모가 크고 인구 증가율이 높으며 주택 거래량이 많고 주택의 경과 연수가 짧을수록 대출을 받기 쉽다. 신청자 입장에서는 소득 수준이 높고 DTI와 LTV는 낮아야 높은 점수를 받는다. 대출 신청자가 해당 주택에 거주하면 좀 더 낫다.

우리은행 관계자는 "서울 강남 3구와 위례, 마곡 등 인기 택지지구라고 해서 우선순위에 드는 건 아니다. 묻지 마 식 대출을 막기 위해 신청 금액이 많을수록 불리한 구조로 설계하고 있다"고 설명했다.

만약 집값이 떨어진다면 … 상황은?

집값이 쉽게 오르기 어렵다는데 전·월세로 버틸까. 이사 다니기 귀찮은데 이참에 대출받아 하나 장만할까. 여윳돈이 많지 않은 서민과 중산층에겐 커다란 고민거리가 아닐 수 없다. 우리은행 부동산연구실이 최근 분석한 자료를 살펴보면 작은 실마리를 발견할 수 있다. 아파트 값 상승·하락에 따른 7년간의 주거 비용을 한눈에 비교해볼 수 있어서다.

우선 분석 대상 아파트의 시세를 2억5000만원, 전셋값을 1억7000만원, 보증부 월세의 경우 '보증금 3000만원+월세 70만원'으로 가정했다. 자기 자금은 8000만원이 있는 것으로 추정했다. 디딤돌대출(기존 생애최초주택구입자금 대출을 확대한 정책성 상품) 금리 연 3.3%, 전세 대출 3.9%, 손익 공유형 연계 모기지론 3.2%, 은행 예금 2.56% 기준이다. 각 대출의 거치 기간은 1년이고, 20년간 원리금 균등 분할 상환 조건이다.

집값이 연 2%씩 상승한다고 가정할 때 7년간의 주거비용을 계산해보니 디딤돌대출을 받아 집을 사는 게 가장 효율적인 것으로 파악됐다. 디딤돌대출 비용이 총 2176만원으로, 보증부 월세(7271만원)의 3분의 1도 되지 않았다. 대출 금리가 다소 높더라도 아파트 값 상승분을 모두 집 소유자가 가져갈 수 있기 때문이다. 수익 공유형(2374만원)과 손익 공유형(2438만원) 대출자도 전세(5190만원)보다 유리했다.

집값이 7년간 연 1%씩 상승해도 상황이 크게 달라지지 않는다. 수익 공유형(3086만원), 손익 공유형(3562만원), 디딤돌(4060만원) 등 대출을 받아 집을 사는 게 유리한 것으로 계산됐다. 전세비용은 5190만원, 보증부 월세비용은 그대로 7271만원이기 때문이다.

7년 후에도 집값이 그대로라면 어떨까. 역시 수익 공유형(3761만원)과 손익 공유형(4627만원) 대출 순으로 주거비용이 저렴했다. 전세의 주거비용이 5190만원이었고 디딤돌대출 비용이 5845만원으로 뒤를 이었다. 다만 보증부 월세(7271만원)보다는 부담이 덜했다.

만약 집값이 떨어진다면 상황이 많이 바뀔 수 있다. 7년간의 주거비용이 가장 비싼 게 디딤돌대출로 파악됐다. 총 7531만원이나 됐다. 대출 금리 부담에다 집값 하락에 따른 상대적 손실까지 감안해야 해서다. 다음으로 보증부 월세(7271만원), 손익 공유형 대출(5632만원), 수익 공유형 대출(5446만원), 전세(5190만원) 순이었다.

결론적으로 집값이 조금이라도 오를 수 있다면 수익 공유형 등 정부의 정책성 대출을 받아 집을 구입하는 게 최선이다. 거의 대부분의 상황에서 월세는 가장 높은 주거비용을 치러야 한다. 지난 5년간 전국 집값 상승률은 연평균 1.6%였으며, 전세가격 상승률은 5.6%였다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “기존 아파트를 구입하는 과정에서 상황여력이 충분한 사람이 초저금리 주택담보대출을 이용해야 할 것으로 보인다”며 “대출 5년 이후에는 중도상환 수수료가 없는 만큼 금리전환 전에 상환을 마치는 게 유리할 것”이라고 말했다.

이어 그는 “수익공유와 금리전환 시점에 집값이 하락했을 경우 그동안 입었던 금리혜택 이상의 손해를 볼 수 있다”며 “집값이 올라 시세 차익이 발생할 경우 은행과 수익공유 과정에서 여윳돈이 없으면 추가대출을 받고나 집을 파는 상황까지 발생할 수 있다”고 덧붙였다.

주엽 기자  k-today@hanmail.net

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