누구도 집을 사려 하지 않는 지금, 전세난은 당연한 일이다. 집값이 더 떨어질 것이라는 예상이 지배적인데 소소한 정부 대책 몇 개로 주택 매매가 살아나긴 어렵다.
서울을 비롯한 수도권지역의 주택 전세값이 하늘 높은줄 모르고 치솟고 있다. 급기야 정부가 전세대란 해소를 위한 추가대책을 내놨다. 대책의 주요내용은 △매입·전세임대주택을 하반기에 집중공급하고 △다가구 매입·임대 지원단가를 올려주며 △전세자금 대출의 보증한도를 2배 올리는 방안이었다.
국민은행 조사에 따르면 서울 아파트 전세가격은 지난주 0.1%올랐다. 50주연속 지칠줄 모르는 상승세다. 매매가격이 10주째 하락세를 보인 것과는 대조적이다. 7월 한달동안 전세값은 전월대비 0.52% 올라 21개월만에 가장 큰폭의 상승률을 보였다. 비수기인데도 이 정도였으니 앞으로 얼마나 더 오를지 걱정이다.
이유는 여러 가지다. 취득세감면조치가 지난 6월말로 끝남에 따라 거래절벽현상이 나타났기 때문이다. 정부가 취득세영구인하계획을 내놨으나 9월 국회에서 세법개정이 되더라도 내년 1월에야 효력이 있을 것으로 보인다. 세금과 거래비용을 들여 집을 사느니 오른 전세보증금만 부담하는게 낫다는 생각이 앞서는 것도 한 이유다.
집값이 오를 가능성도 없는데 굳이 각종 비용과 예상되는 보유세를 부담하면서 까지 집을 살 필요가 없다는 인식도 한몫하고 있다. 또 기존 전세입자들이 보증금대출을 감수하면서 살던 집에 눌러 사는 경우도 많아 전세품귀현상을 빚기도 한다.
그러나 정부가 아무리 전세자금 지원을 늘린다고 해도 어차피 이는 전세입자의 빚을 늘리는 셈이다. 따라서 전세대란을 풀기위해서는 지금 꽉 막혀 있는 매매거래를 활성화하는 길밖에 없다. 전세거래를 긴잠에 빠져 있는 매매거래쪽으로 옮겨가도록 해야 한다. 이를 위해서는 우선 경제적으로 여유있는 사람들이 집을 살수 있도록 해야 한다. 이들이 구입한 주택은 어차피 전세시장으로 나올 수밖에 없어 전세대란 해소에 도움이 되기 때문이다.

전세대란 요인, 수요와 공급의 비대칭
정부가 지난 8월 28일 전·월세시장 안정대책을 내놨다. 이번 '8· 28대책'의 핵심은 전·월세 수요를 매매 수요로 돌리는 것으로 기존 대책과 크게 다르진 않지만 전향적인 발상도 많이 포함됐다. 월세 소득공제 확대부터 전·월세 대출 확대, 공공임대주택 공급확대, 세입자에 대한 법률적 보호에 이르기까지 쓸 수 있는 카드는 거의 총동원했다고 볼 수 있다.
전문가들은 시장이 구조적으로 변화하는 시기에 들어선 만큼 정부가 나선다고 해서 전셋값 급등 사태를 당장 막을 수는 어려울 것으로 내다보고 있다. 다만 매매시장이 지나치게 위축돼 있는 점을 개선하기 위한 조치들은 필요하다는 데 입을 모은다. 아울러 오랫동안 처리되지 않은 다주택자 양도세 중과 폐지 등이 현실화돼야 민간의 주택공급이 원활해질 수 있을 것으로 보고 있다.
전문가들은 현재 같은 전세대란의 가장 큰 요인으로 수요와 공급의 비대칭을 꼽았다. 전반적으로 전세 물량과 매물이 부족하다는 것. 백성준 한성대 부동산 학과 교수는 “주택 가격이 오르지 않으니 매매수요 자체가 없다”고 지적했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “저금리와 집값 하락에 따른 보상심리로 집주인이 전세에서 월세로 빠르게 전환하다보니 물량이 줄어든 것”이라고 진단했다. 저금리 기조 속에서 주택시장이 구조적으로 변화하며 전세물량이 귀해졌다는 얘기다.
주택소유를 기피하는 현상과 함께 소유자들은 월세로 전환해 수익을 올리고자하는 심리까지 더해진 가운데 해결책은 마땅찮다. 한만희 서울시립대학교 국제도시과학대학원 원장은 “전세대책은 뾰족한 수가 없다”며 “거래활성화가 답”이라고 말했다.
다른 전문가들도 현재 같은 시장 상황에서는 대책으로 쓸 만한 카드가 많지 않다는데 입장을 같이 했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “정부가 4월 대책을 내놓았는데 그동안 아무런 효과를 보지 못했음을 이번 사태로 입증하게 됐다”며 “어떤 대책을 내놔도 한 번에 해결하기는 힘들 것”이라고 평가했다.
그렇다고 인위적으로 주택소유를 권장하는 것은 먹히지도 않고 경제에 부담만 지우는 결과를 가져올 것이란 경고도 나왔다.

전월세 시장 안정 대응방안 발표나도

'8·28대책'은 결국 정부가 싼 이자로 돈을 빌려줄테니 빚을 얻어서라도 집을 사라는 것이다. 이렇게 해서라도 전세수요를 매매수요로 돌려 전셋값을 안정시키겠다는 것이다.하지만 그렇지 않아도 가계부채가 많은 상황에서 또 가계부채만 늘어난다는 문제점이 있다.
일각에선 정부가 이같이 많은 대책을 내놔도 전세대란을 단기간에 잡기는 어려울 것으로 보고 있다. 아직 시장에서 주택가격이 오를 것이란 확신이 서지 않은 상태여서 전세수요가 매매수요로 전환되기는 어려울 것이란 전망이다.
정부는 이번 대책에서 ① 전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진 ② 전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대 ③ 전세값 상승 및 급격한 월세 전환으로 인한 임차인 부담 완화 방안을 마련에 초점을 두었다고 밝혔다.
이번 대책에서 공공임대주택 공급 확대 방안을 제시한 점은 전?월세 문제를 외면하던 태도에서 진일보했다고 평가 할 수 있다.
그러나 여전히 정부 정책의 주요 내용이 “빚내서 집사라”는 정책에 맴돌고 있다.
참여연대 관계자는 4.1 종합대책, 7.24 후속조치에 이어 세 번째 발표된 부동산 대책에서도 서민들의 주거안정 대책(계약갱신청구권, 전?월세 상한제 등)이 빠진 것은 서민들의 고통을 외면하는 것이며, 조속히 임대차안정 제도를 도입할 것을 촉구한다.
주택시장 정상화(전세수요의 매매전환)와 관련한 대책은 △ 4.1 후속법안(다주택자 양도세 중과 및 분양가 상한제 폐지 등) △ 취득세 인하 △ 저리의 장기모기지 공급 확대다.
양도소득세 중과폐지 정책은 다주택자들이 주택을 추가로 매입하여 임대주택으로 공급함으로써 거래를 활성화하고 민간임대를 늘린다는 것이다. 투기목적의 보유가 아니라 임대사업 목적이라면 임대사업자로 등록하고 5년/10년 이상의 장기 임대, 최초의 임대료는 주변시세 보다 낮게, 그 뒤는 계약갱신청구권과 인상율 상한제를 적용하도록 하는 매입임대주택 및 준공공임대주택 공급정책에 따라 임대사업등록을 유도하고 있다.
임대사업등록을 한 주택에 한하여 양도소득세 중과폐지, 취득세 대폭 감면, 종합부동산세 대폭감면 등의 정책을 추진하는 것이 바람직하다.
그래야 지금처럼 임대사업 등록을 거부하고 음성적으로 임대소득세를 탈루하며 임대차를 하는 것이 아니라, 임대사업자 등록이 활성화될 수 있고 임대시장도 안정화 될 수 있다.
현재도 다주택자가 매입임대 주택으로 등록할 경우 양도세 중과가 적용되지 않는데, 다주택자 일반에게 양도세 중과를 폐지한다면 아무도 공적 규제를 받는 준공공임대나 매입임대에 등록하려고 하지 않을 것이다.

공공임대 주택 확충, 선언이 아니라 구체적 계획 실행해야

분양가 상한제 역시 집 값이 오르는 지역은 관리지역으로 지정해 ‘탄력적’으로 운영한다고 주장하지만, 이미 집 값이 오른 후에 관리하는 것은 사후약방문에 그칠 가능성이 높다.
분양가격을 통제하는 것이 아니라 과도한 폭리를 제한하는 것에 불과한 분양가상한제를 고집스럽게 폐지하자고 주장하는 것은 건설사의 민원해결 이상의 의미를 가지기 어렵다.
취득세의 경우, 거래세는 축소하고 보유세는 강화한다는 큰 부동산세제 개편의 방향 속에서 세법개정의 주체인 국회 내에 특위를 구성하여 10~20년 로드맵을 가지고 진행해야 한다. 그런데 정부가 선언하듯이 취득세 감세를 선언하고 취득세 감세 세법개정 때까지 거래절벽 현상이 나타난다며 국회를 압박하는 것은 헌법상 삼권분립의 원칙에 어긋나는 위헌적인 행정이다.
취득세 인하로 인해 지방 세수 감소 등이 우려되는 상황 속에서 전체적인 세수 보충 방안 등에 대한 검토 없이 개별 세제를 운영하는 것은 바람직하지 않다.
정부는 “빚내서 집사라”는 정책에 대한 도덕적 비판에 직면하자 금융기관도 같이 투자하는 개념의 “수익형 모기지론”과 “손익공유형 모기지론”을 새로운 대안인 것처럼 제시하고 있다.
그러나 정부발표도 3,000가구 정도에 3-4천 억 지원의 시범사업을 하겠다는 것이어서 이러한 시범사업 수준의 정책을 문제해결의 큰 대안인 것처럼 발표하는 태도 문제다.
이는 목 돈 안드는 전세, 세일앤리스백(Sale(Trust) & Lease Back) 등 시범적 시험 정책을 마치 부동산 문제를 해결하는 대중적 정책인 것처럼 발표했다가 실효성이 없어 사라지는 전례를 반복하게 될 것이라는 전문가들의 의견이다.
세입자들을 위한 세제 지원도 포함했다. 현재 연간 비용의 40%(300만 원 한도)인 월세 세입자들의 소득공제 한도를 500만 원으로 확대해 주는 방안이 당정 간 협의되고 있다.
이와 관련, 국토교통부는 매입 임대사업자에 대한 지원을 강화하는 한편 전세 물량을 늘려 공급을 확대하는 방안도 검토하고 있다. 정부는 올해 예정된 3만6000가구의 매입·전세 주택 물량을 9월 중에 집중 공급한다는 방침을 정한 것으로 알려졌다. 그러나 최근 뜨거운 논란이 됐던 ‘전월세 상한제’는 민주당측의 강한 요구에도 불구하고, 인위적인 가격 정책은 바람직하지 않다는 방침에 따라 부정적인 입장인 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 “하반기 주택 정책의 최우선을 서민과 중산층의 전월세 시장 안정화에 두고 적극 대응해 나갈 방침”이라고 말했다.
 

조경숙 기자  k-today@hanmail.net

<저작권자 © 오늘의한국, 무단 전재 및 재배포 금지>