한 집에서 여러 가구의 완전 독립생활이 가능한 ‘세대구분형’ 주택이 트렌드가 될 수 있을까. 지난 1990년대 한국토지주택공사(LH)가 당시 임대주택인 주공아파트에도 도입하는 등 선보인지 20년이 지났지만 시장반응은 크지 않았던 세대구분형 주택이 새로 주목받고 있다. 1주택으로 간주되지만 가구를 분리할 수 있어서 ‘세대구분형’ 혹은 ‘부분임대형’으로 불리는 아파트 형태가 대세로 떠오를 수 있을지 업계가 주목하고 있다. 초고령사회 진입으로 은퇴노령인구가 급증하는 추세에서 임대수익에 대한 관심이 커지고 있기 때문이다. 아울러 지난 1월 2일, 국토교통부가 기존 공동주택의 내부공간 일부를 벽으로 구분해 2가구 이상이 거주하는 세대구분형 주택 규제 일부를 완화하면서 세대구분형 주택이 보편화될 수 있다는 관측도 나온다.

세대 구분을 위한 주택 개조는 일반 인테리어 공사보다 인허가 절차가 까다롭고, 주민 동의도 받아야 한다. 그러나 은퇴한 시니어 세대가 원룸이나 투룸을 만들어 월세를 놓으면 안정적인 현금 수입이 생겨 생활비를 충당할 수 있다. 결혼한 자녀에게 독립된 공간을 제공해 2대(代)가 함께 살기에도 좋다. 신혼부부나 청년층 등 임차인은 원룸이나 빌라 대신 좋은 입지의 도심 아파트에서 생활할 수 있는 장점이 있다. 다만 수요가 여전히 한정적이라 환금성이 낮다는 우려와 라이프스타일의 변화로 공동주택에 대한 선호가 높지 않다는 단점 등을 극복해야 시장에서의 입지도 넓어질 것으로 보인다.

세대구분형 공동주택, 관련법 개정 활발
업계에 따르면 세대구분형 공동주택에 대한 규제가 대폭 완화되고 새 법안도 발의되는 등 정책적 측면에서 이 같은 주택 모델을 확산하기 위한 움직임이 포착됐다. 최근 더불어민주당 민홍철 의원은 세대구분형 공동주택 제도를 기존 공동주택에도 적용할 수 있도록 하는 ‘주택법 일부개정안’을 대표 발의했다. 현행법은 구체적인 건설기준과 면적기준 등을 신축주택에 한해서만 운영 중이다. 개정안은 기존 공동주택을 활용한 소형 임대주택이 공급될 수 있도록 했다. 민 의원은 “신축주택에 대한 세대구분형 공동주택의 공급만으로는 계속 증가하는 1~2인 가구의 소형 임대주택 수요를 충족하기 어려운 현실”이라며 “기존 공동주택을 활용한 소형 임대주택 공급이 확대돼 자원의 효율적 사용이 가능해질 것”이라며 법안 발의 취지를 설명했다.

앞서 국토교통부는 지난 1월, 기존 공동주택의 내부공간 일부를 벽으로 구분해 2가구 이상이 거주하는 ‘세대구분형 주택’ 규제를 완화하는 세대구분형 공동주택에 대한 가이드라인을 만들어 배포했다. 수정된 가이드라인은 공사규모가 커 가장 많은 입주자 동의를 받아야 하는 유형인 ‘증축’을 ‘대수선’으로 하향 조정했다. 세대구분형 주택이 지나치게 많으면 주차난이 발생하고 건물구조가 부실해질 우려가 있어 공동주택 단지 전체 가구의 10분의 1, 동별로는 3분의 1 이내에서 세대구분형으로 전환하도록 하고 있다. 수요자 측면에서는 올 4월부터 다주택자의 양도세율이 가중되기 때문에 여러 채를 소유하는 것보다 세대구분형 아파트 한 채를 갖는 게 세제혜택상 유리할 것이란 분석도 나온다.

20년 전 나온 모델, 최근에야 각광받아
이처럼 세대구분형 주택개조 기준을 완화하는 등 문턱을 낮추고 있지만 시장반응은 아직 차가운 편이다. 우선 건설사 중에서도 이번 개정안 등으로 인해 새로 세대구분형 주택 평면에 대해 개발, 혹은 추가 공급 계획을 세운 곳이 거의 없는 것으로 파악됐다. 국내 한 대형건설사 관계자는 “이번 개정안과 관련해 새로 추가된 계획은 없다”고 밝혔다. 또다른 대형사 관계자도 “수직증축 부서에서 리모델링 사업과 관련해 이같은 구조의 주택을 적극 검토했는데 아직까지 승인한 조합이 없어서 사업을 추진하지 못했다”고 설명했다. 최근 들어 개정안이 나오고, 법안도 발의되고 있지만 시장에서 세대구분형 공동주택이 공급된 건 벌써 20여년 전이다. 1990년대 말 당시 대한주택공사(현 LH)에서 경기도 남양주시와 서울시 휘경동 등에 부분임대 아파트라는 개념으로 도입했다. 긍정적인 취지에도 불구하고 실제 입주민들은 집주인과 자주 마주쳐야 하는 점과 사생활 노출 등을 불편해했고, 실제 임대료로 원룸이나 오피스텔 등과 큰 차이가 없다는 점에서 상품성을 확보하지 못했다. 업계 관계자는 “수요가 한정적이라는 것은 결국 다시 팔 때 가치가 떨어진다는 뜻인데, 세대구분형을 선호하는 분위기가 형성되고 공급이 늘어야 해결될 문제”라고 말했다.

청약경쟁률도 갈수록 높아져
정부가 임대사업자 등록을 적극 촉진하고 있는 상황에서 기존 주택 증개축을 통해 세대구분형 주택을 만들 경우 자동적으로 임대사업자에 등록된다는 점이 부담이 될 것이란 시선도 있
다. 세제혜택 보다는 소득 공개 등을 이유로 여전히 임대사업자 등록을 꺼리고 있기 때문이다. 다만 서울 역세권이나 대학가 인근, 지방의 경우 관광도시에서 세대구분형 주택이 높은 청약률은 물론 웃돈까지 많이 형성되면서 대세가 될 가능성이 있다는 의견도 나온다. 업계에 따르면 집주인이 거주하면서 동시에 임대수익을 낼 수 있는 세대구분형 주택이 청약시장에서도 높은 관심을 받고있다. 지난 2012년 입주한 서울 동작구 흑석동의 ‘흑석한강센트레빌 2차’는 전용 84㎡ 34가구가 세대구분형으로 공급됐다. 67㎡넓이 투룸과 18㎡ 분리형 원룸으로 구성됐다. 현재 이 아파트 분리형 원룸 시세는 보증금 2000~3000만 원, 월세 80만 원선에
형성돼 있다. 2015년에 분양, 올해 1월 입주를 앞둔 강원도 속초시 ‘속초 아이파크’는 전용 105㎡ 27가구가 세대구분형이다. 추가 임대수익을 올릴 수 있다는 기대감이 반영돼 분양권 매물은 현재 매물을 찾기 어려울 뿐만 아니라 바다를 볼 수 있는 조망이 가능한 물건은 웃돈만 약 1억 3000만 원 붙은 것으로 알려졌다.

지난 2016년 분양한 대림산업의 ‘아크로리버하임’도 전용 84㎡C형이 세대구분형으로 공급됐다. 당시 이 타입은 85.5대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. 몇 달 전 강원도 강릉에서 분양한 ‘강릉 아이파크’의 경우 현관문이 2개로 세대가 완전히 구분돼 일부를 임대로 돌릴 수 있는 타입의 경우 20.67대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 업계 한 관계자는 “3~4년 전만 해도 현관문이 2개인 세대구분형 타입이 요즘처럼 인기 있진 않았다”면서 “세대를 분리하려면 아무래도 대형 평형일 수밖에 없는데 대형아파트는 환금성이 떨어진다는 이유로 꺼렸기 때문”이라고 말했다.

그는 이어 “하지만 최근 들어 임대수익에 대한 관심이 높아지고 다주택자에 대한 규제도 강화돼 1주택으로 임대수익을 낼 수 있는 장점이 부각됐다”면서 “정부가 기존 주택을 세대구분형으로 바꾸기 쉽도록 제도를 개정하면서 세대구분형 주택 구조가 더 보편화될 수도 있다”고 분석했다. 리얼투데이 장재현 리서치팀장은 “올 1월부터 입주한 속초 아이파크의 경우 세대구분형은 프리미엄이 일반형에 비해 두배 이상임에도 매물이 없는 상태”라면서, “서울-양양간 고속도로 개통하면서 서울이 1시간대로 좁혀지고, 동해안권에 서핑 등의 레포츠, 관광객수 증가로 단기 임대수요도 증가할 것으로 보이면서 품귀현상이 나타나고 있다”고 말했다.

노인인구 증가로 임대수익 관심 더 커질 듯
세대구분형 주택의 위상이 최근 몇 년 새 급변한 이유는 인구구조 변화에서 찾을 수 있다. 통계청에 따르면, 지난 2011년과 2017년을 비교할 때 65세 이상 노인 인구는 580만 972명에서 733만 1308명으로 28.6%(163만 336명)나 늘었다. 같은 기간 65세 미만 인구는 4503만 3312명에서 4444만 3341명으로 1.3%(58만 9971명) 줄었다. 반면, 65세 이상 노인인구의 월평균 시장소득은 2014년 68만 4123원에서 2016년엔 63만 9093원으로 7%가량 줄었다. 같은 기간 근로연령인구의 시장소득이 213만 4102만 원에서 2016년 225만 9427만 원으로 5.8% 늘어났지만, 노인 인구 역시 급격히 늘어나면서 이들의 평균 소득은 줄었다는 것이 통계로 확인된 것이다.

은퇴인구의 임대소득원으로서 세대구분형 주택이 인기를 끄는 현상은 더욱 강해질 것으로 보이는 이유다. 관광수요가 많은 지방 도시의 경우 단기임대 형태로 활용할 수 있기 때문에 더 많은 관심이 이어지고 있다. 다만, 여러 장점에도 불구하고 아직까지 시장에서 중소형 아파트만큼 선호도가 높지는 않다. 한 대형 건설사 관계자는 “고소득층은 이런 형태의 아파트를 선호하지 않고 나중에 집값 하락 요인이 될 수 있다는 우려 때문에 분양 가구수가 아직 크게 증가하진 않고 있다”면서 “내부 수직증축 관련 부서에서 세대구분형 공동주택을 적극 검토했지만 아직 이를 승인한 재건축·재개발 조합이 없다”고 전했다. 

이지현 기자  webmaster@k-today.com

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