올해 부동산 시장은 주택 입주물량 증가의 영향으로 주택매매가격은 상승하는 반면 전세가격은 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 한국감정원 KAB부동산연구원 채미옥 원장이 지난 1월 19
일 발표한 ‘2017년도 부동산시장 동향 및 2018년 전망’에 따르면 “2017년 주택 매매시장은 주택공급 확대와 지역경기 부진으로 주택시장이 위축된 지역이 있는 한편, 지속적인 주택가격의 상승으로 인해 8.2대책 등의 규제 정책이 필요한 지역이 있는 등 지역별로 차별적인 움직임을 보였다”고 밝혔다. 또 “전세시장은 입주물량이 확대되는 지역을 중심으로 전세가격 상승폭이 지속적으로 둔화되었고, 세종, 경남 및 경북 지역의 경우 입주물량이 집중됨에 따라 전세가격 하락세가 뚜렷해지는 등 전체적으로 전세시장은 예년에 비해 상당히 안정적이었다”고 평가했다.

채 원장은 그러나 올해 주택 매매시장에 관해서는 “국내 기준금리의 추가 인상 가능성과 가계부채 건전성 강화에 따라 매수심리가 위축되고 경기지역의 입주물량 증가가 수도권 주택시장 전반에 걸쳐 영향을 줄 것”이라며 “전세시장은 경기 및 세종 지역을 중심으로 입주물량이 늘어나면서 전세가격이 보합 또는 하락세로 전환되고 미입주 문제가 발생할 가능성이 높으며, 특히 경기지역의 입주물량과 전세물량 증가는 서울지역의 매매가격 상승을 둔화시킬 요인이 될 것”으로 밝지 않은 전망을 내놨다.

2017년 주택시장 분석
지난 2017년 주택 매매가격(주택 1.5%, 아파트 1.1%)은 지난 2016년(주택 0.7%, 아파트 0.8%) 같은 기간 대비 상승률보다 높았고, 전세가격(주택 0.6%, 아파트 0.6%)은 지난 2016년 같은 기간보다 낮고 안정적인 수준을 보였다. 2017년 주택시장은 주택공급 증가, 기준금리 인상 등 외부요인과 8.2대책 등의 규제정책 하에 가격 하락세가 뚜렷한 지역도 있으나 재건축 호재로 인해 서울지역은 오히려 상승세가 유지되고 있는 등 지역별로 차별적인 움직임이 뚜렷한 것으로 나타났다. 2017년 말 누적 주택 매매거래량은 94만 7000건으로 지난 2016년 대비 10.1% 감소한 수준으로, 주택시장 회복세를 보였던 지난 2014년보다 적은 수준이며 전월세 거래량은 147만 4000건으로 나타났다. 이 중 전세와 월세거래량 비중은 각각 55.4%, 44.6%로 전년(전세 54.8%, 월세 45.2%) 대비 전세거래량 비중은 소폭 증가(0.6% 포인트)하고 월세거래량 비중은 감소했다.

2018년 주택시장 전망
미국 기준금리의 추가 인상예고로 국내 기준금리의 추가인상 가능성이 커지고 8·2부동산대책, 10·24 가계부채 종합대책 등 정부의 금융규제 강화로 매매시장은 관망세를 보일 것으로 판단된다. 앞으로 금리상승, 다주택자 양도세 중과 및 대출규제가 본격화되고 경기지역의 입주물량 및 전세공급 증가에 따라 서울및 경기 지역의 매매시장이 다소 조정을 받을 것으로 보여 올해 주택매매가격은 0.3% 상승할 것으로 전망되지만, 지방은 오히려 감소할 것으로 예상해 서울과 지방의 격차가 심할 것으로 전망했다. 매매시장의 위축으로 실수요가 많은 지역에는 매매시장에 대한 반사효과로 전세수요가 증가하지만, 경기와 인천 및 지방의 입주물량 증가로 전세 공급물량이 증가하면서 임대시장은 전국적으로 소폭 하락세를 보일 것으로 예상한다.

이에 따라 올해 전국 주택 전세가격은 0.1% 하락하고 수도권은 보합, 지방은 0.7% 하락할 것으로 예상하는 등 매매시장 역시 지방의 하락세가 뚜렷할 것으로 관측된다. 정부의 부동산 대출규제 강화정책과 주택담보대출금리가 상승세를 보임에 따라 주택구입 및 보유비용 부담 증가가 예상되면서 매매거래 시장은 다소 위축되는 상황으로 전개돼 올해 주택 매매거래량은 전년대비 13.4%(82만 건) 감소한 수준이 될 것으로 분석된다. 상가나 오피스텔 등의 수익형 부동산은 위축이 불가피할 것으로 보인다. 지난 6.19 부동산대책으로 아파트 시장 규제가 강화되며 시중의 많은 유동자금은 규제 밖의 상품인 상가와 오피스텔 등의 수익형 부동산으로 쏠렸다. 하지만 8.2부동산대책에 오피스텔 규제정책이 포함되고 공급이 과잉되면서 현재 오
피스텔 수익률은 점차 하락세를 걷고 있다.

여기에 올해부터 조정 지역에서 공급되는 오피스텔은 소유권 등기 이전 시까지 분양권 전매가 제한되고 거주자 우선 분양 등이 적용되는데다, 대출 규제 등의 여파로 기존만큼 투자자들이 몰리지는 않을 것이다. 여기에 상가도 ‘10.24 가계부채 종합 대책’을 발표하면서 대출 요건이 한층 강화되어 지난해보다 매매 거래량이 줄어들 것으로 전망된다. 반면, 토지시장은 전망이 밝아 보인다. 정부가 ‘주거복지 로드맵’을 통해 수도권 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 공공택지지구를 개발하겠다는 계획을 내놓은 데다 6년 만에 최대 규모인 16조 원 이상의 토지보상금이 풀릴 예정이기 때문이다. 

부동산 전망에 따른 변수
2018년부터 본격시행에 들어가는 고강도 규제가 줄줄이 대기 중인 가운데 주택시장에 어떠한 영향을 미칠지 귀추가 주목되고 있다. 양도소득세 중과와 보유세 인상 등 과세 방안은 다주택자들의 수요심리를 위축시키고, 초과이익환수제 부활은 재건축·재개발 등 정비사업 시장에 변수로 작용할 전망이다. 또 입주폭탄이 예고된 지역에서는 역전세난과 깡통전세 문제도 우려된다.

▲양도소득세 중과·보유세 인상 예고 먼저 오는 4월부터는 조정대상지역내에서 주택 및 분양권을 양도하는 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 본격 시행된다. 지난해 8.2부동산대책의 후속조치다. 이에 따라 서울 전 지역과 경기, 부산 각 7개지역, 세종시 등 조정대상지역에서 2주택자가 주택을 양도할 경우 양도소득세는 기본세율(6∼42%)에 10%포인트가 가산되고, 3주택 이상일 때는 20%포인트가 가산된다. 양도세 중과 대상 주택을 양도하는 경우 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%가 공제되는 장기보유특별공제도 적용되지 않고, 분양권 전매 시에는 보유기간에 상관없이 50%의 세율이 적용된다. 양도세 중과 대상 지역의 다주택자가 소유한 집은 약 85만 가구로 추산된다. 자본 조달 능력이 충분한 투자자라면 4월 전후 일시적으로 쏟아져 나올 수 있는 급매물을 살피는 것도 방법이다. 다주택자들은 보유세 인상에 대한 대비책도 마련해야 한다. 김현미 국토교통부 장관은 지난해 12월 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표하면서 보유세 인상 방안을 논의하겠다고 밝혔다. 정부는 상반기 중 보유세 개편 방안을 검토 후 8월께 예정된 조세정책방향에서 보유세 인상안을 확정할 예정이다.

▲초과이익환수제 부활 등 재건축 변수 1월 1일부터 부활한 초과이익환수제는 재건축 시장의 변수로 작용할 전망이다. 초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균 3000만 원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 분담금으로 내야 하는 제도다. 이 제도는 부동산 투기 억제를 위해 지난 2006년 도입됐지만 부동산 시장을 위축시킨다는 지적을 받으며 2013년부터 두차례에 걸쳐 유예기간이 종료됐다. 1월 1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 단지들은 모두 초과이익환수 대상인 만큼 재건축 사업의 추진 속도가 느려지고 과열 양상도 다소 가라앉을 전망이다. 하지만 분양시장에서는 올해도 서울 강남권 재건축 단지들의 강세가 예고되고 있다. 부동산114에 따르면 올해 전국에 17만 3259가구에 달하는 재건축·재개발 단지가 손님맞이에 나선다. 전체 아파트 분양물량 41만 7765가구 중 41%에 달하는 수치다. 서울에서는 강남구 일원동 ‘개포주공8단지’ 1996가구(재건축), 강동구 상일동 ‘고덕주공6단지자이’ 1824가구(재건축), 영등포구 신길동 ‘신길8구역자이’ 641가구(재개발), 양천구 신정동 ‘신정뉴타운2-1구역래미안’ 1497가구(재개발) 등이 분양할 계획이다. 또 지방은 부산광역시 연제구 연산동 ‘연산3주택 재개발’ 1563가구, 대구광역시 중구 남산동 ‘남산4-4 재개발’ 1368가구 등이 분양할 예정이다.

▲입주폭탄에 따른 역전세난·깡통전세 올해는 입주폭탄에 따른 역전세난 등 후폭풍도 우려되고 있다. 국토교통부에 따르면 오는 3월까지 전국에 아파트 12만 8239가구(조합 물량 포함)가 입주할 예정이다. 지난해 같은 기간 입주물량 7만 9000여 가구보다 63.3% 증가했다. 지역별로는 수도권에서 5만 5939가구, 지방에서 7만 2300가구가 입주한다. 특히 수도권 입주물량은 전년 동기 대비 70.7% 증가하며 아파트 가격 하락은 물론 집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역 전세난’도 우려되고 있다. 이른 바 ‘깡통전세’ 등장도 예상되는 시나리오다. 입주대란으로 집값이 전세 보증금 이하로 하락하면 집을 팔아도 전세 보증금을 채울 수 없는 상황이 늘어날 수밖에 없다. 부동산114 김은진 리서치팀장은 “수도권 등 입주물량이 몰리는 지역에서는 전세가격 하락과 깡통전세, 반전세 증가 등이 예상된다”며 “입주폭탄에 따른 주택시장의 혼란을 막기 위한 대비책을 마련해야 한다”고 말했다.

정재형 기자  webmaster@k-today.com

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