문재인 정부가 들어선 이후 단기 임대주택을 장기 임대주택으로 전환하는 등 임대주택 관련 다양한 정책을 내놓고 있다. 이와 관련해, 지난 9월 국무회의에서 단기임대주택을 장기임대주택(준공공·기업형)으로 변경이 가능하도록 기준을 마련하고, 주택임대관리업 등록기준을 완화하는 내용을 포함하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령’ 일부개정안을 의결했다. 이번 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령’ 개정안은 민간임대주택 공급확대와 장기임대주택으로 등록 유도, 주택임대관리업자 등록 활성화 등을 위해 추진한다는 내용을 담고 있다.

미등록 임대사업자 등록 독려 차원

임대사업법상 임대주택은 4년짜리인 일반 임대(단기임대)와 그보다 더 긴 8년을 임대하는 준공공 임대(장기임대)로 나뉜다. 현재로썬 세법상 양도소득세 감면이나 장기보유특별공제를 받을 수 있는 임대주택은 준공공 임대로만 제한돼 있다. 준공공 임대 중에서 10년간 임대를 유지하면 양도소득세가 100% 감면된다. 장기보유특별공제는 임대 기간이 8년 이상이면 공제율이 50%이고 10년 이상이면 70%다. 양도세 100% 감면은 원래 올해 말까지만 운영되기로 했으나 최근 발표된 세법 개정안에서 2020년까지 연장됐다. 지금은 주택을 4년짜리 일반 임대로 등록하고서 8년짜리 준공공 임대로 전환하는 것이 허용되지 않고 있다.

아예 준공공 임대로 새로 신청할 수는 있으나 그동안 일반 임대를 한 기간은 준공공 임대 기간에 산입되지 않아 다시 8년 이상을 유지해야 세금 혜택을 볼 수 있는 것이다. 이전에는 임대사업자가 주택을 임대로 등록할 때 선택한 임대주택 유형을 중간에 변경할 수 없지만 현재는 중도변경이 가능하고, 장기임대로 변경하는 경우 종전 임대기간이 장기임대주택 의무기간에 포함된다.

국토부는 단기임대사업자가 장기임대로 전환할 경우 준공공임대로 분류돼 양도소득세를 최소 25~100%까지 감면 받을 수 있고, 장기보유특별공제 등 세제혜택을 받을 수 있다며 장기임대 전환과 미등록 임대사업자의 등록을 독려하고 있다. 앞으로 임대주택 전환이 가능해지면 다주택자들이 양도세 등 세제 혜택을 노리고 일반 임대로 내놓은 물량을 준공공으로 돌릴 것으로 국토부는 기대하고 있다.

임대사업자 등록 의무화도 고려중

정부는 이와 함께 8·2 부동산 대책을 통해 다주택자에 대한 세금을 강화하면서도 등록된 임대주택은 양도세 중과 대상이나 종합부동산세 산정 대상 주택에서 제외하는 등 인센티브를 주는 방안을 검토하겠다고 밝힌 바 있다. 국토부는 일정 수준 이상 임대사업자가 늘어나지 않으면 다주택자의 임대사업자 등록을 의무화하는 방안도 검토 중이다. 국토부 관계자는 “아직은 어느 수준까지 임대사업자 비율을 올릴지 내부 검토 중”이라며 “인센티브 방안에도 불구하고 다주택자가 주택을 정식 임대 물량으로 돌리지 않으면 임대사업자 등록을 강제할 수밖에 없다”고 말했다.

임대업자 끌어내기는 아직 부족

하지만 부동산시장의 반응은 싸늘하다. 숨은 임대사업자들을 제 발로 걸어나오게 할 만한 파격적인 조건이 아니라는 설명이다. 리얼투데이 장재현 팀장은 “앞서 8·2대책에서 임대주택사업 등록자에 대한 양도소득세 감면혜택에서 나아간 게 없다”면서 “기존 법령의 세제 혜택을 바탕에 깔고 단기임대를 장기로 전환할 수 있는 기회를 준 것에 불과하다”고 지적했다.

통계청에 따르면, 지난 2015년 기준 등록 임대주택사업자(건설·매입·준공공 총합)는 총 13만 8,230명이지만 임대주택사업자 등록은 법적의무사항이 아니기 때문에 미등록 임대주택사업자가 훨씬 많을 것으로 추산된다. 이와 관련 김현미 국토부 장관 역시 “임대사업하면서 임대주택 등록하는 사람은 10% 밖에 안 된다”고 토로하기도 했다. 

사업자등록을 하는 순간 임대수익에 대한 세금을 내야 하고 매달 내는 의료보험이나 연금보험 부담도 커지는 상황에서 단기→장기 전환은 기존 임대사업자들에게도, 임대사업자등 임대사업자등록을 고민하는 다주택자들에게도 메리트가 없다는 설명이다. 특히, 다주택자들은 임대주택사업자로 등록하면 과거 세원이 노출되기 때문에 이 부분에 대해 과세하지 않겠다는 가이드라인 정도는 제시돼야 많은 다주택자들이 움직일 것이라고 전망했다.

규제로 인한 강제성이 능사 아니야

이와 관련 일각에서는 소수의 다주택자가 피해를 입을 가능성도 제기했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “실제 여러 채 집을 보유한 미등록 임대사업자들은 현재를 유지하고, 지방의 저렴한 주택 2~3채를 보유한 사람들이 임대사업자 등록을 선택하거나 집을 매매할 것”이라고 내다봤다. 결국 임대주택사업자 등록률을 높이는 방안은 두 가지로 축약된다. 

임대사업자에게 파격적인 세제 혜택을 주거나, 임대사업자 등록을 법적으로 강제하고 처벌하는 방식이다. 정부는 먼저 전자를 택했다. 하지만 등록한 임대사업자에 대한 인센티브를 강화하되 저조할 경우 등록을 의무화하는 방안도 검토하겠다는 여지를 남겼기 때문에 추가규제 가능성도 무시할 수 없다. 이와 관련 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “문재인정부는 부동산정책에 있어서 ‘규제정책’을 꾸준히 밀고 갈 것으로 보인다”면서 “투기와의 전쟁은 바람직하지만 규제가 능사는 아니다”라고 지적했다.

정재형 기자  webmaster@k-today.com

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