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소상공인 울리는 ‘권리금’ …양날의 칼권리금을 바라보는 관점부터 바꿔야 한다
김영순 기자  |  jjim0701@naver.com
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승인 2013.10.08  13:40:40
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상가 권리금은 이미 우리나라 부동산 시장에 깊숙이 자리 잡은 관행이다.
권리금은 상가를 매입하거나 임차할 때 관행적으로 오가는 돈이다. 기존 점포가 갖고 있는 고객과 영업방식을 이어 받는 대가로 떠나는 임차인이 새로 들어올 임차인에게 받는 돈이다.
그래서 권리금은 어떠한 경우에도 소유자로부터 돌려받을 수 없는 돈이며 다만 영업권을 주고받는 당사자들 사이에서만 유효한 그것도 소유자의 선택에 따라 얼마든지 회수를 방해 받을 수 있는 그야말로 보장되지 않는 위험한 돈이라는 인식이 무엇보다 중요하다.
권리금은 재건축, 뉴타운 등 공공사업 개발뿐 아니라 지하도 상가 등 일체의 상가 임대차 계약이 존재하는 모든 곳에 첨예하게 관계되는 사안이다.
그러나 정작 권리금은 뜨거운 논쟁 속의 대상일 뿐 자리를 잡지 못하고 여전히 표류 중이다.
특히 제도권 수용 목소리가 점차 커짐에도 불구하고 딱히 표준을 잡아내기가 어려운 특성을 내포하고 있어 명쾌한 답을 내리지 못하고 있는 실정이다.
상업적 이익에 대한 프리미엄 즉 입지적 이점이나 시설비용 등 유·무형 대가는 전후 사정이 얼마든지 달라질 수 있어 혜택을 보는 입장차이 역시 동전의 양면 같아 합리적 도출을 어느 누가 자신 있게 끌어낼 수 없는 이유도 있다.
권리금은 관행적으로 인정되고 있기는 하지만 임의적인 것일 뿐 법적 근거가 존재하지 않아 보상 책임이 없기 때문에 언제나 분쟁의 불씨로 작용하는 것이다.

   
 

권리금 재해석 요구되나 여전히 표류 중

법적 보호를 받지 못하는 사각지대에 놓여있어 임차인들이 피해를 입는 사례가 증가하고 있다.
권리금 관행은 우리나라 사회에 고착화된 부분이기에 한순간에 사라질 수 없다. 이 같은 관행은 점진적으로 사라질 수 있겠지만 수요가 많은 지역에서는 사라지기 힘들 것으로 보인다. 소상공인들은 안정이라는 달콤한 미끼로 터무니 없는 권리금을 들이대도 여전히 관행을 받아들여야 한다.
그러나 더 이상 권리금을 관행의 이름으로 방치할 수 없는 것도 사회적 분위기다. 사정이 이렇다 보니 현실은 권리금 계약에 있어 약자의 입장에서 주의가 필요할 뿐이다.
그렇다면 권리금 폐지는 어려운 것일까.
“권리금이란건 법에 명시된게 아니고 관습법상 인정되는거죠. 문제는 이 권리금때문에 상가임대차보호법상 임차인들이 상당히 불리합니다. 계약기간은 1년이라는 단기이고 갱신기간이 5년이 인정된다지만 건물주들이 빠져나갈 구멍 13가지가 법에 명시되어있구요. 그러니 무용지물이고 건물주가 1년후에 재계약을 안하게 되면 서울 같은 경우는 권리금 보통 몇천~2억까지의 권리금이 걸려있는데 이걸 날려버릴수도 있습니다. 계약만료일까지 새임차인을 못구하면요, 이런 부분들 때문에 권리금이란 제도는 아예 없어져야합니다. 이게 국회에서 법을 만들 때 권리금이란 제도를 인정하지 않는 법을 만들수있을까요?”
권리금은 현실에서는 엄연히 존재하지만 법적으로는 인정하지 않고 있어 많은 사람들이 피해를 보고 있어 사회문제가 되고 있기 때문이다.
세입자 입장에서 권리금을 목숨처럼 여기는 이유는 점포 개설비용에 몇 곱절 더 주고 계약한 자리에서 최소 자신이 지불한 권리금 몫은 회수해야 한다고 의지를 다지지만 혹여 장사가 안 돼 권리금이 반토막 나거나 계약 만료가 임박함에도 새로운 임차인이 나타나지 않으면 물질적 피해 못지않게 정신적 피해도 덤으로 감당해야 하기 때문이다.
때문에 권리금에 대한 법적 수용은 소상공인들의 2·3차 피해를 최소화 할 수 있는 방패막이도 될 수 있어 적용 규정을 구체화할 당위성은 충분하다.
임차인 대다수가 생계형 창업이라 점포 이전이나 정리의 문제는 자신과 가족의 생사와 즉결된 사안이라 임대인이나 새로운 임차인 입장에서도 피해를 최소화해주는 동질성에서 권리금을 인정해야 한다는 부연이다.
따라서 임대인이 기존 세입자를 대신해 영업적 목적으로 점포를 재인수할 경우 권리금의 일정 수준을 인정해준다거나 권리금을 상호 인정 하에도 이행을 하지 못한 경우 귀책사유에 대한 권리를 발동시켜야 한다.
여기에 근거도 없이 부르는 가격이 기준이 돼서는 안 되며 권리금의 실질 평가 금액을 공개해 평균적 매출 규모에 따른 영업적 이익을 따져줘야 한다.
물론 상가의 경우는 접근성과 가시성 등 물리적 조건에 따른 가치도 상이해 공간적 여건이나 영업적 이익의 객관적 산출, 시설 현황 등에 적용 비율을 달리할 필요도 있다.
따라서 사회적 분위기 역시 재해석의 필요성이 요구되는 시점이기에 법적 수용은 시간문제라는 인식이다.

   
 

무형의 재산, 권리금 측정 모호한데…

권리금 폐지와 제도권으로 보호받아야 한다는 논쟁중인 권리금을 어떻게 보아야 할까?
새로이 장사를 시작하는 소상공인 입장에서는 권리금이 부담스러워 권리금이 없었으면 하지만 막상 자신이 가게를 내 놓게 되는 경우에는 자신도 권리금을 받으려고 노력하게 될 것이며, 임대인 입장에서도 권리금을 주고받는 것을 완전히 금지 한다면 그 상가에 들어와 장사를 하는 입장에서는 무형의 자산가치를 포기 할 것을 미리 약속하고 임차를 하라는 조건이 붙은 임대차와 같아 임대를 놓는데 어려움을 겪을 수 밖에 없다.
어떤 사람들은 권리금의 법제화를 주장하기도 하지만 개별적 특성이 강한 각각 부동산에 대해 권리금을 측정한다는 것이 불가능 할 뿐만 아니라 입법 과정에서 소유자의 권리를 침해 할 가능성도 있다.
그렇다면 언제부터 권리금이라는 것이 나타났을까.
1945년 해방 이후 등장한 권리금은 1950년 한국전쟁 이후 도시로 인구가 몰려들면서 본격적으로 거래됐다. 조금이라도 좋은 자리를 얻기 위해 ‘임차인이 임대인에게 얹어주던 웃돈’이 권리금이 된 것이다. 문제는 팔 때 더 많은 권리금을 붙여 이익을 낼 수도 있지만, 매출 하락으로 권리금이 줄거나 폐업·리모델링 등으로 아예 못 받는 일이 일어날 수도 있었다.
실제 법적으로 권리금에 관한 규정은 없다. 권리금이란 용어는 과거 ‘소득세법 시행규칙’ 제3조 제5항 제2호(토지, 건물을 임대 또는 전대해 받는 권리금은 소득세법 제5조 제1호의 부동산 소득에 포함된다)에 처음 등장했으나 이 규정은 1967년 소득세법 시행규칙 개정과정에서 삭제됐다. 이후 ‘소득세법’ 제20조의2 제1항과 ‘소득세법 시행령’의 제40조의2 제4항에 세법상의 개념으로 권리금이 등장했지만, 두 조항 모두 2006년과 2007년 삭제됐다.
2009년 1월 서울 용산 재개발 보상대책에 반발하던 철거민과 경찰이 대치하던 중 화재로 6명이 사망한 ‘용산참사’는 권리금이 발단이었다. 리쌍이 건물 세입자와 임차권 분쟁을 벌이면서 상가 권리금이 다시 문제로 지적됐다. 건물주 리쌍은 “계약기간이 끝났으니 점포를 비워 달라”는 입장이고 세입자는 “그동안 투자한 권리금을 주지 않으면 점포를 뺄 수 없다”고 맞섰다. 어느새 이 사건은 건물주와 임차인 간 상가 권리금을 두고 벌어지는 분쟁의 대표 사례가 됐다.
이 같은 문제를 조정하기 위해 대신 계약 기간이라도 충분히 보장해 투자한 권리금을 회수할 수 있게 하자며 상가건물 임대차 보호법을 마련했다. 이 법은 임차인이 원할 경우 최장 5년까지 한자리에서 영업을 할 수 있도록 임대차 계약, 즉 계약갱신요구권을 보장하는 법률로 2001년 영세상인 보호를 위해 만들어졌다.

권리금은 영업과 밀접한 관계

소상공인 B씨는 “상가 권리금 탓에 전전긍긍하는 일이 다반사다. 가게를 인수하면서 지불했던 권리금을 장사를 하는 동안 회수하거나 다음 임차인을 통해 보전해야 하는데 말이 쉽지 그만큼 장사가 잘되지 않을 경우 권리금을 제대로 받지 못할까 걱정이 앞선다. 계약 연장도 제대로 이뤄지지 않으면 어쩌나 하는 마음에 항상 스트레스를 받고 건물주의 눈치를 본다”고 말했다.
권리금은 영업과 밀접한 관계를 맺고 있다. 통상 권리금은 해당 점포의 1년 치 수익으로 산출한다. 예를 들어 권리금이 5000만원인 매장이라면 연간 수익이 5000만원은 넘어야 한다는 얘기다. 하지만 이 역시 대략적인 기준일 뿐, 실제 권리금은 상권과 업종에 따라 천차만별이다. 우유 배달 권리금은 배달지역의 수익성에 따라 결정된다. 배달해야 할 곳이 많고 배달거리가 짧아 수익성 높은 아파트 지역이 주택지역보다 일반적으로 권리금이 많다. 어린이 집의 경우 원생 수로 권리금을 계산하고 있는 것으로 알려졌다.
일반적으로 권리금을 낸 사람은 나중에 다른 임차인을 통해 보전 받기를 원하는데 이 같은 과정이 끊임없이 반복되는 것이다. 이와 관련해 최근 법이 개정됐지만 제대로 정착이 된다고 해도 부작용은 있을 것으로 보인다. 더욱이 개정법이 시행되기 전에 임대료가 올라가거나 그런 부분이 문제일 수 있다는 것이다.

권리금 보호보다는 영업적 보호에 초점 둬야

최근 권리금을 바라보는 관점부터 바꿔야 한다는 주장이 일고 있다.
부동산 전문가는 “기존의 논의는 영업에 대한 대가로 주어지는 권리금을 어떻게 보호할 것인가에 논의의 초점이 맞춰져 있었는데, 이제는 상인의 영업이라는 것도 보호받아야 할 재산으로서 영업을 어떻게 보호할 것인가를 고려해야 한다”고 전했다.
현재 점포 임대는 주거 임대와 달리 영업권 문제를 안고 있다. 점포를 빌려 활동을 시작하면 영업이라는 재산이 형성되는데 이는 임차권이 유지돼야만 가능하다. 하지만 임대인이 계약을 거부하면 임차인은 재산을 잃을 수밖에 없는 구조다.
임대인이 계약 갱신을 거절할 때 임차인에게 영업매수청구권을 주거나 임차인이 임대인 동의 없이도 점포임차권을 양도해 투자비를 회수할 수 있게 해야 한다. 3~4개월간의 영업손실만 보상하는 현재 방식을 단골 고객·지명도 등 유·무형의 요소까지 보상하도록 바꾸고 영업양도계약서를 공정거래위원회 표준계약서로 만들고 양수인에게 영업 정보를 정확히 제공하도록 의무화해야 하겠다.
또 정비사업 영업보상 시 권리금을 인정하지 않아 발생하는 문제를 해결하기 위해, 권리금의 적정한 가치를 산정하는 방법도 필요하단 주장도 있다.
임차인이 자의적으로 계산하는 권리금을 표준모형으로 만들어야 한다. 권리금을 지역·영업·시설·허가·임차권보장·복합 유형으로 분류하고 영업이익·임대료·용도·면적·기간·수익·전임차인권리금·임대인권한·시설·허가 여부 등에 따라 달리 적용해야 할것이다.
정부는 이러한 의견을 종합해 상가권리금과 관련해 피해 보는 사람들을 구제하고 상가권리금을 제도화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
가게를 빌린 사람이 임차권을 넘길 때 권리금 계약을 하는데 매출액을 속이고 권리금을 높게 받는 경우도 있다. 실제 매출액이 알려준 금액과 다르고 허위 매출 자료로 속인 사실이 드러나면 권리금계약을 취소할 수 있다. 이 같은 경우 가게를 넘겨받을 때 맺은 임대차계약이나 임차권양도계약은 함께 취소될 수 있다.

권리금은 양날의 칼과 같다

유럽 국가들은 대체로 권리금을 영업권으로 인정하는 추세다. 프랑스는 임대료와 관계없이 최소 9년간 임대 계약기간을 보장하면서 임차인 권리를 보호한다. 영국에선 권리금이 포함된 영업권이 인정돼 보상 기준이 법으로 정해져 있다.
반면 정부가 나서서 권리금 관행을 점차 없애야 한다는 주장도 있다.
부동산업계 관계자는 “상가 거래를 할 때 상가 권리금을 모두 인정하면 임대료, 보증금보다 권리금이 훨씬 높아질 수 있다. 때문에 객관적인 거래가격으로 인정할 수 없게 된다. 이 같은 이유로 상가 점포마다 가격이 들쑥날쑥해 상가 거래를 할 때 더 많은 갈등이 생길 것이다. 문제는 베이비붐 세대가 은퇴 후 창업하는 경우가 많은데 권리금이 창업의 걸림돌로 작용하는 등 사회적 문제를 야기할 수 있다는 점”이라고 전했다.
권리금을 없앨 경우 그 피해가 임차인에게 되돌아 올 수 있다는 지적도 있다.
경기도 과천시 공인 관계자는 “권리금은 양날의 칼이다. 세입자 입장에서는 권리금을 ‘내가 잘하면 벌 수 있는 돈’이나 ‘맡겨놓은 돈’으로 생각하는 게 일반적이다. 하지만 장사가 안 돼도 권리금을 받고 나가기 위해 건물주가 무리하게 임대료를 올려도 끌려 다닐 수밖에 없는 게 현실이다. 권리금은 한정된 점포에 수요가 많을 때 생기는 것인데 권리금이 없다는 것은 곧 상권이 죽은 것을 뜻한다. 한편으로 권리금을 없애면 풍선효과처럼 임대료가 높아지고 또 상가 세입자는 힘들어질 것이다. 실제 가로수길 등에서 권리금을 없앤 곳은 그만큼 임대료가 높아지는 모습을 보였다”고 말했다.
권리금은 크게 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 세 종류로 나뉜다. 우선 주변 상권 및 입지와 관련된 바닥권리금은 유동 인구가 많고 접근성이 좋은 곳일수록 높다. 따라서 새로 생긴 건물의 빈 상가에도 바닥권리금은 발생할 수 있다. 영업권리금은 기존의 가게가 얼마나 장사가 잘됐고 많은 단골을 확보하고 있었는지에 따라 책정되는데, 기존 점포가 보유하던 고객과 영업 방식을 넘겨받는 대가를 뜻한다고 보면 된다. 시설권리금은 점포 영업시설에 필요한 각종 비용을 말하는 것이다.
전문가들은 앞으로 권리금 및 보상 기준을 법적으로 명시하는 방안을 논의할 필요가 있다고 주장한다. 영국 등 선진국의 경우 권리금 등이 포함된 영업권을 무형의 재산권으로 제도화해 법적으로 권리금을 인정하고 있다. 이를 위해서는 현재 개별적으로 이루어지고 있는 권리금에 관한 추산을 표준화할 수 있는 기준이나 규정이 마련돼야 한다는 목소리도 높다. 하지만 업종에 따라 금액이 천차만별이고 이를 계량화하는 것이 현실적으로 어렵다는 의견도 있다. 따라서 권리금 관행 자체에 대한 전면적인 재검토를 요구하는 주장도 나오는 실정이다.
더 이상 이를 시장에만 맡겨둘 것이 아니라 좀 더 적극적인 제도적 장치와 방안을 마련해 권리금 관련 피해를 막을 수 있도록 해야 할 것이다.
 

김영순 기자  jjim0701@naver.com

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